由于評估價低于合同成交價,影響到按揭貸款額度,預(yù)留資金又不足的購房者可謂“賠了夫人又折兵”——不僅沒有買到心怡的房子,還被裁決支付中介服務(wù)費。日前,針對這起案例,廣州市中介協(xié)會提醒購房者,購房時應(yīng)通過同樓盤或同地段房價進行對比,必要時可提前咨詢專業(yè)人士,對房屋進行估值;同時也應(yīng)盡可能預(yù)留足夠多的資金,以防無法申請理想貸款額度時用現(xiàn)金方式補足。
案例:
評估值未及預(yù)期,資金不足交易失敗
2016年6月,李小姐將市郊的房屋出售后,計劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)的一套房屋,據(jù)業(yè)主王某介紹,房屋新購置不到半年,裝修花費近四十萬,且房屋附帶一個50平方米的天臺可以使用,但平臺面積沒有計入房產(chǎn)證。李小姐看完房屋后,十分滿意,經(jīng)與業(yè)主反復(fù)磋商,終以288萬元的價格簽訂合同,并支付了10萬元定金。
然而讓李小姐始料未及的是,在辦理按揭手續(xù)時,銀行僅同意按評估價230萬元的六成(即138萬)批按揭貸款額度,而她手頭除需支付首期款(86萬)外的剩余資金,不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限,李小姐仍未能籌措到足夠資金。無奈之下,李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同,終業(yè)主王某退還了部分定金3萬元。
李小姐認為中介未告知該房屋準確的評估價值,存在過失,不愿支付中介服務(wù)費,后中介向市仲裁委提起訴訟。經(jīng)仲裁委判決,認為中介公司已促成買賣雙方成交,故判決李小姐應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費3萬元。
分析:
評估遵循謹慎性和合法性原則
廣州市中介協(xié)會負責(zé)人表示,銀行在辦理按揭業(yè)務(wù)時,會委托專業(yè)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估,本案中原業(yè)主裝修雖花費近40萬元,還有買家李小姐非常滿意的超大平臺,但因裝修折舊期限較短,難以計入評估價格,附帶的平臺沒有權(quán)屬,也不能納入評估范圍,評估機構(gòu)在評估過程中通常會遵循謹慎性和合法性原則,從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格的情況。在這種情形下,銀行同意的貸款額度就會低于買家預(yù)估的金額。
此外,根據(jù)《合同法》第115條:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!碑?dāng)事人李小姐因無能力繼續(xù)履行合同屬于違約,本應(yīng)無權(quán)要求返還定金。(來源:
信息時報)
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