廣州東部樓市：房價(jià)搭裝修款 雙合同規(guī)避政府限價(jià)

　　據(jù)了解，為了控制房價(jià)過快上漲，廣州在三月底出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，其中要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，已經(jīng)簽訂認(rèn)購協(xié)議的不得提價(jià)或變相加價(jià)。不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州增城、黃埔區(qū)一些樓盤在銷售價(jià)格上還是突破了以往的限價(jià)紅線，很多項(xiàng)目都采用了“雙合同”的方式進(jìn)行規(guī)避政策。

　　自從三月底廣州樓市強(qiáng)限購頒布后，廣州東部黃埔、增城樓盤出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的火爆場面。其中增城不但房價(jià)暴漲，地價(jià)也創(chuàng)下新高。3月29日，增城共出讓五塊居住用地。除一塊建筑面積僅有1萬平方米的小型地塊的成交樓面價(jià)僅1.4萬元/平方米之外，其余四塊地的成交樓面價(jià)均突破2萬元/平方米。時(shí)值五一，廣州各地樓市紛紛推出的優(yōu)惠價(jià)吸引買房客。廣州黃埔、增城一些樓盤聲稱售價(jià)平均1萬1平方米，這樣的優(yōu)惠原來內(nèi)藏玄機(jī)!實(shí)際上，如果你要想得到房子，還需要在房款之外，另外再繳納幾乎與房價(jià)等值的裝修款和車位費(fèi)，這就是現(xiàn)在流行在廣州東部樓市的行業(yè)怪像。

　　套路之一：自帶裝修包

　　近日記者從多個(gè)樓盤現(xiàn)場調(diào)查獲悉，現(xiàn)正開售的許多樓盤的售樓價(jià)格被分為房款和裝修款兩部分。如黃埔區(qū)長嶺路萬科山景城一款建筑面積為65平方米的房子，折后價(jià)約164萬元，其中60多萬是裝修款，實(shí)際上房價(jià)為2.4萬元/平方米左右。銷售人員告訴記者，買樓要分開兩份協(xié)議簽署，而且裝修是自帶的，不能不要。該盤銷售人員直言不諱說像這種裝修包加樓房的組合套價(jià)在樓市很常見，買房者需要簽訂雙合同，即房屋買賣合同與裝修協(xié)議。

　　是否真的像銷售人員所說，雙合同在樓市已流傳開來?記者前往增城新大道時(shí)代廊橋繼續(xù)暗訪。這里號稱五一當(dāng)天有惠折扣，一套建筑面積為80平方米的住房，折后價(jià)近143萬元，其中備案價(jià)(房價(jià))約95萬元，溢價(jià)47萬多元，售樓人員告訴記者，這里的溢價(jià)實(shí)際上就是裝修款，實(shí)際上房價(jià)為1.7萬元/平方米左右。

　　與該樓盤一墻之隔的保利i立方也坐實(shí)了這類藏價(jià)游戲。這里一套90平方米的復(fù)式房，折后總價(jià)是186萬，分為毛坯房款約90萬。銷售人員說由于該組地段政府限價(jià)1萬，90平方米的房子只能報(bào)這個(gè)價(jià)。為規(guī)避政府的限價(jià)，如果想購買上述房型，還需繳納裝修款96萬元!裝修費(fèi)比房價(jià)還高!買房者首付近57萬元，款項(xiàng)分為毛坯房款27萬，裝修款30萬。實(shí)際上房價(jià)為2萬元/平方米左右。售樓人員介紹，買房必須同時(shí)簽署買房合同和裝修協(xié)議，其中裝修款要另外打入開發(fā)商指定的裝修公司帳戶。

　　根據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，黃埔區(qū)長嶺路萬科山景城在已售出的64套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為15258元/平方米，增城區(qū)時(shí)代廊橋在已售出的477套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為10756元/平方米，增城區(qū)保利i立方在已售出的89套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為9618元/平方米。由此看來，網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際售價(jià)相差巨大的原因顯而易見。

　　“雙合同”套路之二：捆綁車位

　　限價(jià)令下的樓市各出奇招，記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)雙合同的售樓方式已成為行業(yè)中的潛規(guī)則。而樓市雙合同的形式五花八門，除了在房款外附加上述的高額硬性裝修款之外，還存在買房就得買車位的“捆綁”銷售。

　　本打算在增城買房的陳先生告訴記者，自己曾在朱村中鐵建國際花園和碧桂園城市花園看房，都被告知“買房就得買車位”?！叭H花園看房的時(shí)候，銷售就明確地和我說，買房就硬性要買他們的車位，一個(gè)車位35萬，只有50年的使用權(quán)?！?

　　之后陳先生又到了附近的碧桂園城市花園，卻被告知買房還得買兩個(gè)車位?！颁N售部的人帶我們?nèi)タ捶?，看了之后算價(jià)錢的時(shí)候才說要買兩個(gè)車位。一個(gè)車位得21萬，首付一次性付完”，陳先生認(rèn)為，這無疑是增加了買房的壓力，感到十分無奈。

　　記者隨后前往上述這兩個(gè)樓盤核實(shí)情況，中鐵建國際花園銷售人員表示，買房就必須要買車位，而碧桂園城市花園銷售人員則表示，要購房的話需要捆綁買兩個(gè)車位，每月車位管理費(fèi)是45塊錢。

　　增城區(qū)靠近東莞的碧桂園琥珀灣也存在“捆綁”銷售的情況，只是方式變?yōu)椤百I房送車位”。該銷售部人員告訴記者，該盤目前均價(jià)是12000元每平方米，買房就送一個(gè)車位，使用期限是45年，不得轉(zhuǎn)賣，每月80元的車位管理費(fèi)。該銷售部人員明確表示：“我們這邊停車位都是不能單獨(dú)開賣的”。

　　據(jù)銷售部人員介紹，開盤以來，從一期到三期都一直都是以這樣的形式捆綁銷售的?！昂透浇臉潜P比，我們這里每平米貴個(gè)四五百塊，合著就差不多等于買個(gè)車位了，還是很劃算的”。

　　“雙合同”下購房者負(fù)擔(dān)加重

　　“以前沒有買，現(xiàn)在更買不起!”在看樓的現(xiàn)場，記者聽到不少看房的年輕人這樣感慨。政府出臺(tái)“限地價(jià)”，房價(jià)理應(yīng)有所控制，為何買房者還是買不起?

　　中原地產(chǎn)一位地產(chǎn)顧問告訴記者，這是因?yàn)殡p合同導(dǎo)致的高首付。本輪限購后，增城一帶原來只要四五十萬首付就能買的房子，現(xiàn)在首付要七八十萬才買得了!而且頭幾年的按揭?guī)缀鯚o法承受。

　　在萬科山景城，164萬的房子貸款100萬，首付也要64萬，其中包括30萬裝修款，另外30多萬的裝修款包含在貸款中，而銀行政策規(guī)定的裝修貸款限期長為5年，即買房后5年內(nèi)的月供有近萬。時(shí)代廊橋的情況則更嚴(yán)重：近47萬的裝修款，限購房者1年半內(nèi)分六個(gè)季度付清，買房者需一個(gè)季度供7萬多元!另外還需買車位，12萬的車位七天內(nèi)需付25%的價(jià)款，剩下的要在明年二月前付清。而在它近旁的保利i立方銷售人員告訴記者，90平方米的房子賣186萬，96萬是裝修款，這筆款中首付29萬，貸款67萬，由于銀行裝修貸款限額是26萬，考慮到銀行貸款不夠，該開發(fā)商還推出了面向顧客的貸款，剩下的41萬元可以由該公司提供的專項(xiàng)貸款完成，不過利率高達(dá)7.8%，僅兩項(xiàng)裝修貸款加起來月供就有14000元，加上房貸的3100元月供，買房者需連續(xù)五年承擔(dān)高達(dá)1萬7千多元的月供費(fèi)。

　　由于多家樓盤規(guī)定只有將裝修費(fèi)供完才能交樓，這必然給買房人帶來沉重的壓力。記者注意到，在增城黃埔各樓盤的看房現(xiàn)場，許多買房者是一家三代一起出動(dòng)，一些人因?yàn)闊o法忍受裝修費(fèi)帶來的月供壓力，索性全家族集資東挪西借一次性將裝修費(fèi)付清，200萬的房子首付就有100多萬!

　　一位看房者無奈地說：在這一系列看似合理的條件和低價(jià)誘惑的背后，都是變相加重購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的套路，他質(zhì)疑：政府為什么對這樣公然違規(guī)的情況視而不見?

　　“雙合同規(guī)避政策 明顯的違規(guī)行為

　　“所謂雙合同，即買家購房時(shí)簽一份符合政府指導(dǎo)價(jià)的購房合同，一份掛以裝修費(fèi)，捆綁車位等名義的補(bǔ)充協(xié)議，從而規(guī)避政府的限價(jià)措施，”華南理工大學(xué)法學(xué)院院長徐松林教授解釋說，無論是捆綁銷售車位，還是通過提高房價(jià)然后變相送車位的行為，都是變相的搭售行為?！罢?guī)定了房價(jià)上限，那么在政府控制房價(jià)的情況下，雙合同實(shí)際上是超過政府限價(jià)規(guī)定的”，他認(rèn)為“合同法明文規(guī)定，違背法律或者政府強(qiáng)制性規(guī)定的合同、條款是無效的。因此雙合同是違規(guī)的，也是無效的”。

　　他介紹，2016年,住建部公布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告等9種不正當(dāng)經(jīng)營行為,其中第七類行為就是以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

　　“捆綁銷售下的雙合同與政府限購、限價(jià)、限簽等一系列限制行為不無關(guān)系”，徐教授認(rèn)為：“當(dāng)政府出手限價(jià)，實(shí)行行政管制時(shí)，就證明房子已經(jīng)不是一個(gè)可以由買賣雙方自由定價(jià)的完全意義上的商品了。每個(gè)地方的房子都有政府規(guī)定的房價(jià)，不由開發(fā)商說了算”?！暗上壳罢南拶徬迌r(jià)行動(dòng)并沒有真正給廣州的樓價(jià)‘滅火’，反而一定程度上導(dǎo)致了樓價(jià)‘失真’，導(dǎo)致真實(shí)的價(jià)格被掩蓋，反而給真正剛需的買房者加重了負(fù)擔(dān)”。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長韓世同告訴記者，政府雖然對增城樓盤有所限價(jià)，但在3月買房限購升級后，往增城買房的需求量大大增加。在增城樓市前景被看好的情況下,開發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為，此前增城新塘拍的一塊地，其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬元/平方米，對周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購也不是很嚴(yán)，仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在，價(jià)格就難以降下來，雙合同也難以杜絕。告訴記者，政府雖然對增城樓盤有所限價(jià)，但在3月買房限購升級后，往增城買房的需求量大大增加。但在增城樓市前景被看好的情況下,開發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為，此前增城新塘拍的一塊地，其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬元/平方米，對周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購也不是很嚴(yán)，仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在，價(jià)格就難以降下來，雙合同也難以杜絕。

　　一位不愿透露姓名某上市房地產(chǎn)高管透露，開發(fā)商這樣做也是無奈：現(xiàn)在增城的新樓地價(jià)已經(jīng)過兩萬，還按政府限價(jià)賣是不可能的：“政府明顯是在玩數(shù)字游戲，是逼良為娼的造假，以應(yīng)付上面對樓市的要求，其實(shí)他們公布的數(shù)據(jù)自己能信嗎?”他說，為了配合政府的限價(jià)，開發(fā)商只能把200萬的房子標(biāo)價(jià)毛坯100萬，裝修80萬，車位20萬，這樣才能夠在保證總銷售額的同時(shí)，又能達(dá)到政府登記的房屋成交價(jià)。他直言，現(xiàn)在限簽其實(shí)也一樣，市中心區(qū)域的高價(jià)樓盤，即便成交了也不能網(wǎng)簽，必須政府放開端口。而政府是綜合調(diào)控，例如郊區(qū)每賣10套1萬的房子網(wǎng)簽，才允許一套市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽，這樣是人為的將月度的成交網(wǎng)簽均價(jià)拉低。這樣造成大量成交擠壓，周期拉長。這種掩耳盜鈴的行為不但起不到平抑市場的作用，反而平添了民眾的反感，損害了政府的公信力。(來源: 看看新聞news)

　　相關(guān)閱讀推薦：

　　不管房價(jià)暴漲暴跌 牢記17個(gè)樓市內(nèi)幕不會(huì)虧!

　　央行加息引發(fā)樓市“動(dòng)蕩” 下游家居行業(yè)何安?