我們?cè)谫I房時(shí),要注意的事項(xiàng)有很多,很多人為了避免吃虧對(duì)于這些注意事項(xiàng)也比較的熟悉。但是不知道我們的購房者對(duì)于一手房銷售交易流程知道多少呢?一手房銷售交易流程也是相當(dāng)主要的,所以我們很有必要對(duì)它進(jìn)行了解。
流程:審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修
1、審查,購房的必要準(zhǔn)備
(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強(qiáng),承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低,則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等,出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。
(2)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍
如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍,那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營,購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同,購房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時(shí),一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。
(3)審查“五證”
“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?!拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?!拔遄C”中重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。
(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押
開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是政策允許和鼓勵(lì)的。但是如果在商品房開始預(yù)售時(shí)開發(fā)商沒有辦理解押,就會(huì)使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下,如果開發(fā)商預(yù)售商品房所收上來的錢沒有用于及時(shí)償還銀行的貸款,而用于其他風(fēng)險(xiǎn)投資,致使其無法償還銀行的到期債權(quán),那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán),購房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán),根據(jù)相關(guān)法律,擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償,銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。
所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定,抵押“登記部門登記的資料,應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?!辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。
(5)謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)
購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況,聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘,一般不具有法律上的效力。雖然院的《司法解釋》第三條規(guī)定了“……出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內(nèi)容視為合同條款也并非易事,這里有兩個(gè)必須成立的條件,一是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的,二是對(duì)合同“訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的,而真正打起官司來這兩個(gè)條件是很難認(rèn)定的。開發(fā)商很容易規(guī)避這些條款,使購房者的權(quán)益受到危害。針對(duì)這種情況,一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳,不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題,例如對(duì)周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾,您不要完全相信;另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實(shí)際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。
2、簽約,慎重而穩(wěn)妥的一筆
(1)慎簽認(rèn)購協(xié)議
開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于,房屋一旦被購房者選中,開發(fā)商就必須向購房者預(yù)留該房屋,并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》,如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,那么預(yù)留的作法就會(huì)給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開發(fā)商的一種促銷手段,以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力,督促其盡快簽訂商品房買賣合同,使買賣成交。[pagebreak]
不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后,對(duì)所選房屋不滿意,或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見,便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么,購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?
《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定,當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。
但這里所指的費(fèi)用,是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。
而且,具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金",只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的,都應(yīng)依法從其約定。
依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定,定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金,收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:"出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"
因此在"定金"或"約定不予退還費(fèi)用"的情況下,購房者很可能處于被動(dòng)的地位,要么接受開發(fā)商的不平等條款,要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此,提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》,注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式,有沒有"另有約定"。
(2)填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)
商品房買賣合同共列出了24條,其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益,在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。
、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫,不可有空項(xiàng)。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人",除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外,還要有合法有效的授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的,必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。
第二、合同、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。
第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系,具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法,分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù),對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范,并在合同中予以明確約定。
第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是,通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng),如果定得太低,就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的,也應(yīng)考慮這方面問題。
第五、第十四條,出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中,除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外,其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等,如有可能也應(yīng)作出明確約定。
第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有,不經(jīng)業(yè)主同意,出賣人無權(quán)使用。
在合同的選項(xiàng)的填寫時(shí),除以上提到的事項(xiàng)外,還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見,購房者還是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師為自己把關(guān)。
(3)合同附件不能忽視
商品房買賣合同除主合同外,還包含四個(gè)附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實(shí)上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意:
、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應(yīng)標(biāo)明陽臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確,則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用,對(duì)開發(fā)商來說也沒有明確的約束。
第二、無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容,而不應(yīng)該使用概念化的詞語。像"""""精裝修"這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn),而應(yīng)明確,""具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、""到底是什么牌子、"精裝修"要達(dá)到什么裝修效果。
第三、根據(jù)民事法律的"意思自治"原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),在主合同之外,簽定補(bǔ)充協(xié)議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理?xiàng)l款。
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