商品房收房標(biāo)準(zhǔn)以及注意事項(xiàng)

　　商品房收房標(biāo)準(zhǔn)程序，分為總則、收房細(xì)則、后記、參考資料、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng)等五部分。

　　商品房收房標(biāo)準(zhǔn)以及注意事項(xiàng)：

　　一、總則

　　1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映，重新核對(duì)，做出說明。

　　2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào);其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)向開發(fā)商(賣方)反映，待維修后方能入住。

　　3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。

　　4、查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、燃?xì)狻⑴瘹?、小區(qū)環(huán)境、停車場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。

　　5、對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》)。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。《交屋看房記錄表》自己也要留一份，同時(shí)對(duì)房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會(huì)很被動(dòng);有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對(duì)于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。

　　二、收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

　　1、合 同

　　(1) 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。

　　(2) 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

　　(3)房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。

　　(4) 查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?！犊⒐を?yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

　　(5) 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

　　注意：向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊(cè)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

　　2、戶 內(nèi)

　　(1) 窗

　　a) 窗邊與混凝土接口有無縫隙

　　b) 落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固

　　c) 是否翹曲變形

　　d) 開啟關(guān)閉順暢

　　e) 零配件裝配齊全

　　f) 位置是否準(zhǔn)確

　　g) 窗玻璃應(yīng)表面平整

　　h) 窗玻璃是否完好無損、無劃痕

　　i) 隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損

　　j) 外窗框四周處理是否粗糙

　　k) 外窗開啟扇是否能關(guān)上

　　l) 把手是否松動(dòng)

　　m) 窗子玻璃的每個(gè)角是否封好

　　n) 打開后窗戶是否能固定

　　o) 直角接合部是否嚴(yán)密

　　p) 窗框表面是否光潔

　　q) 四角是否呈直角

　　r) 窗的底部滑道是否平滑

　　s) 窗臺(tái)應(yīng)平滑，不刮手

　　t) 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶)

　　u) 所有紗窗下沿與窗臺(tái)之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間

　　(2) 地面

　　a) 是否松動(dòng)

　　b) 是否爆裂

　　c) 是否撞凹

　　d) 有無明顯的縫隙和不平整

　　e) 地面是否有空鼓

　　f) 地面走線的標(biāo)示

　　g) 地平驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。

　　(3) 墻身、頂棚、樓板

　　a) 有無傾斜、彎曲

　　b) 有無隆起或凹陷

　　c) 墻面是否平整

　　d) 墻面是否有花

　　e) 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，

　　f) 鋼筋是否暴露

　　g) 檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線

　　h) 用木棍敲一下有無空聲

　　i) 墻面是否有明顯色差

　　j) 陰陽角是否平直

　　k) 是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

　　l) 有無水漬、裂痕

　　m) 天花板是否有小裂紋

　　n) 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔

　　o) 檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。

　　p) 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

　　(4) 水

　　a) 開關(guān)是否妥當(dāng)

　　b) 過墻線是否有導(dǎo)管

　　c) 導(dǎo)管連接是否緊密

　　d) 管線是否安全可*

　　e) 下水管道不可使用塑料軟管

　　f) 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象

　　g) 需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)，如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。

　　h) 上下水管是否已做絲扣處理?

　　(5) 電

　　a) 開關(guān)是否妥當(dāng)

　　b) 按動(dòng)漏電保護(hù)器的測(cè)試鈕

　　c) 管線是否安全可*

　　d) 插座面板是否有電

　　e) 拉閘斷電測(cè)試

　　f) 插座是否帶保險(xiǎn)裝置

　　g) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座

　　h) 打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮

　　i) 開關(guān)插座面板是否存在劃痕

　　j) 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯(lián)接端子是否真正起作用?)

　　k) 電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量

　　l) 電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 2.5

　　平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。

　　暖氣

　　a) 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號(hào)是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級(jí)過)

　　b) 暖氣內(nèi)是否有水

　　c) 暖氣有無漏水痕跡

　　d) 暖氣里的水管上是否有銹

　　(7) 衛(wèi)生間

　　a) 坐廁下水是否順暢

　　b) 沖水聲音是否正常

　　c) 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏

　　d) 坡度是否對(duì)頭(是否有倒坡現(xiàn)象)

　　e) 有無積水

　　f) 是否倒泛水和滲漏

　　g) 閉水試驗(yàn)

　　h) 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑

　　i) 臺(tái)盆上水管是否漏水

　　j) 是否有有裸露電線

　　k) 進(jìn)出水是否流暢

　　l) 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施

　　m) 照明燈座必須是磁口安全燈座

　　n) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座

　　o) 衛(wèi)生間門口是否有擋水條

　　p) 排污管是否有蓄水防臭彎頭

　　q) 特別留意廁所頂棚有脫落或長(zhǎng)霉菌

　　r) 墻壁需要做拉毛處理

　　s) 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器

　　t) 是否已安裝紗窗?

　　u) 衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道?如何通風(fēng)?

　　(7+) 洗衣間

　　a) 是否做了避水試驗(yàn)?

　　管線

　　a) 是否外露

　　b) 是否有管線穿過

　　c) 過墻線是否有導(dǎo)管

　　d) 導(dǎo)管連接是否緊密

　　e) 線路安裝是否平整、牢固、順直

　　f) 下水管道不可使用塑料軟管

　　g) 電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進(jìn)水泥;不能將電話線直接進(jìn)水泥地

　　(9) 水表

　　a) 是否安裝

　　b) 是否有水表空走

　　c) 閥門關(guān)閉不嚴(yán)

　　d) 閥門脫絲，連接件滴水

　　e) 截止閥生銹影響水質(zhì)

　　(10) 電表

　　a) 是否安裝

　　b) 使用數(shù)目

　　(11) 電話線

　　a) 用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)

　　(12) 電視天線

　　a) 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)

　　(13) 室內(nèi)污染

　　a) 從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)不合格的，不得竣工驗(yàn)收。

　　(14) 樓宇對(duì)講

　　a) 在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對(duì)講功能、操作功能是否正常

　　(15) 層高

　　a) 測(cè)量樓宇層高的方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量(這是方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的辦法)，你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。

　　(17) 地漏

　　a) 地漏位置是否合理

　　b) 地漏是否在地面的點(diǎn)

　　c) 地漏是否排水通暢

　　(18) 隱密性及隔音效果如何

　　(19) 日照是否達(dá)到規(guī)定

　　(20) 通風(fēng)是否達(dá)到規(guī)定

　　(21) 天然氣表以及管道

　　天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位，管道不能暴露在室外(特別是頂層，可能會(huì)遭雷擊)

　　(22) 窗磁、門磁系統(tǒng)

　　(2) 門

　　a) 貼臉是否完整

　　b) 貼臉是否有裂縫

　　c) 是否能鎖上

　　d) 貼臉與樓頂板陰角線是否平行

　　e) 是否與墻在一個(gè)平面上

　　f) 直角接合部是否嚴(yán)密

　　g) 表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡

　　+) 門把手是否光潔，是否有磕痕

　　h) 不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開

　　i) 四角是否呈直角

　　j) 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差

　　k) 開啟是否靈活

　　l) 關(guān)上門窗聽聽隔音效果

　　m) 密封程度;密封膠條是否有損壞

　　n) 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格

　　o) 門框與墻身有無過大縫隙

　　p) 門與門框有無過大縫隙

　　q) 零配件是否裝配齊全，位置準(zhǔn)確

　　r) 門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差)

　　s) 門的安全程度如何?是否有四個(gè)支點(diǎn)?

　　(3) 外墻

　　a) 是否有較大面積的空鼓

　　b) 是否開裂

　　c) 是否滲水

　　d) 是否有明顯的水印和霉點(diǎn)

　　e) 是否有排水設(shè)施

　　f) 空調(diào)是否能安裝

　　g) 出水口

　　h) 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

　　(4) 檐溝、落水管

　　a) 安裝是否牢固

　　b) 接口是否平密

　　c) 是否滲漏

　　d) 落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

　　(5) 消防系統(tǒng)

　　a) 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

　　信報(bào)箱

　　a) 房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定

　　(7) 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

　　a) 樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)、房屋標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際相符

　　小區(qū)環(huán)境

　　(9) 停車場(chǎng)

　　(10) 保安系統(tǒng)

　　4、小區(qū)內(nèi)

　　(1) 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平

　　即樓前 6 米、樓后 3

　　米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

　　(2) 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題;

　　5、物 業(yè)

　　在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、后記

　　在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：

　　1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　2) 對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

　　3) 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　四、參考資料

　　1) 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

　　2) 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

　　3) 《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

　　五、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng)

　　1. 一定要加上如下幾句：

　　“若房屋不符合有關(guān)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處;由此而導(dǎo)致本人的損失(包括裝修)，本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！?

　　2. 一定要加上如下幾句(關(guān)于變更設(shè)計(jì)保留權(quán)利)：

　　“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處;由此而導(dǎo)致本人的損失(包括裝修)，本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！?