黃石未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì) 黃石未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

　　我國(guó)一直在對(duì)房?jī)r(jià)上漲的幅度進(jìn)行調(diào)控，那么黃石未來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的還是下降呢，我們一起來(lái)在下文中找答案。

　　從中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，房地產(chǎn)還有20年左右的黃金期。

　　根本原因在于人口與土地的矛盾與城市化進(jìn)程。有更多的人要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入城市，不管是進(jìn)城務(wù)工還是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士進(jìn)入城市改善居住環(huán)境，這都導(dǎo)致了需求總量在未來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力;而土地就是這么多，可拓展的城市土地就這么多，并且一線、二線城市的可拓展土地更是極為有限。更直接的原因在于地方對(duì)于土地及房地產(chǎn)的依賴，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，地方政府仍然嚴(yán)重的依賴土地出讓金，房企的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)的建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)出：鋼材、水泥、建材、建筑機(jī)械等等;公路、公建、橋梁、鐵路、機(jī)場(chǎng)、公園、環(huán)境整治、保障房……這些都需要龐大的資金，只有不斷向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能支撐各地不斷擴(kuò)張的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其三是從消費(fèi)者層面來(lái)看：丈母娘精神帶來(lái)的剛需群體短期內(nèi)不會(huì)改變，結(jié)婚買房仍然會(huì)是未來(lái)十年的主流，改善居住環(huán)境的客群會(huì)保持高增長(zhǎng)。

　　而投資群體面臨的問題是投資渠道的狹窄，有錢沒處投資：中國(guó)金融市場(chǎng)特殊，股票市場(chǎng)太不穩(wěn)定，而又缺乏現(xiàn)代化的個(gè)人理財(cái)機(jī)構(gòu)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入瓶頸。而投資不動(dòng)產(chǎn)盡管未必是回報(bào)率的渠道。是貨幣大環(huán)境，改革開放到現(xiàn)在，通脹從來(lái)沒有停止步伐，可以說通脹年年有，近年特別大;遠(yuǎn)的不說，如果按2000年拿30萬(wàn)存銀行和30萬(wàn)買房做對(duì)比，就很直觀了，錢只是印著數(shù)字的紙張，只有不動(dòng)產(chǎn)、金屬、品、藝術(shù)品才是未來(lái)長(zhǎng)期可以保值增值的資產(chǎn)。

　　無(wú)論是歷史的經(jīng)驗(yàn)，還是各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的價(jià)值總是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。因?yàn)橐磺薪?jīng)濟(jì)活動(dòng)均建立在土地之上，只要經(jīng)濟(jì)總量在膨脹，那么土地的擁有者總可以借此收取更高的租金。房地產(chǎn)的價(jià)值終取決于建立其上的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的價(jià)值。發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)為什么價(jià)格高?因?yàn)榘l(fā)達(dá)地區(qū)同樣土地面積上創(chuàng)造的 GDP高。房地產(chǎn)增值不是房地產(chǎn)投資的結(jié)果，也不是房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，而是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的必然結(jié)果。無(wú)論如何打壓房地產(chǎn)上的投資和投機(jī)行為，均不能改變這一客觀經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期內(nèi)將隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，房地產(chǎn)被視為穩(wěn)妥和可靠的財(cái)富保值增值方式。改革開放30年來(lái)，中國(guó)民間積累了巨額的財(cái)富，這些財(cái)富終大部分投射在房地產(chǎn)身上。房地產(chǎn)實(shí)際上是存放民間財(cái)富的“倉(cāng)庫(kù)”?？纯次覀兩磉叺娜耍蟛糠秩朔孔拥膬r(jià)值是不是構(gòu)成了家庭財(cái)富存量的絕大部分呢?

　　20%的房地產(chǎn)“增值”稅在明白無(wú)誤的告訴人們：政府不歡迎不鼓勵(lì)老百姓繼續(xù)把房地產(chǎn)作為理財(cái)投資的選擇。但問題是，放眼望去，除了房地產(chǎn)，老百姓的財(cái)富還有更好的出路嗎?似乎也沒有。這也正是困難之所在。新政只是采取“堵”的策略，而沒有疏導(dǎo)。所謂疏導(dǎo)，就是要降低中國(guó)人在理財(cái)上的焦慮感。中國(guó)人窮了幾千年，過去的30多年好不容易通過自己的打拼初步富了起來(lái)，人們迫切需要留住來(lái)之不易的財(cái)富。但是，高通脹卻在蠶食老百姓辛苦積累的財(cái)富。一般人的理財(cái)可以說，基本上都是被高通脹所驅(qū)使的。它迫使人們?nèi)ベI房去炒股去投資，以跑贏通脹這頭怪獸。想一想，如果貨幣貶值不那么快，人們還會(huì)瘋了一樣有錢就買房嗎?因此，在“堵”的同時(shí)，政府更應(yīng)注重疏導(dǎo)，這個(gè)疏導(dǎo)就是要求政府在貨幣發(fā)行上更加克制，人民幣的幣值能夠穩(wěn)定下來(lái)，那么人們即使有了錢也不會(huì)想到立刻變成房子。

　　但是，從另外一個(gè)角度看，此次新政“投機(jī)投資性購(gòu)房”還是有一定的警示意義。那就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的整體價(jià)格確實(shí)存在較大的泡沫，未來(lái)進(jìn)一步上漲的空間并不大，一旦經(jīng)濟(jì)下滑，不排除短期內(nèi)大幅下跌的可能。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)公司萬(wàn)科近發(fā)布了它的 2012年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告，在報(bào)告中，它這樣寫道：“中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代是否已經(jīng)結(jié)束?歷史存在偶然，過于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個(gè)時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。應(yīng)該這個(gè)詞，有三層含義。，它是大眾希望看到的結(jié)果;第二，它具有理性分析的合理性;第三，它是一個(gè)大概率事件。”

　　我們說房?jī)r(jià)合理與否，我們是在討論資產(chǎn)估值問題。而資產(chǎn)估值的基礎(chǔ)是自由現(xiàn)金流，一切資產(chǎn)的現(xiàn)值都是未來(lái)自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。舍此，沒有其他的方法。作為一項(xiàng)資產(chǎn)，房子的現(xiàn)金流來(lái)自于租金。因此，評(píng)估房?jī)r(jià)正確的方法是把房?jī)r(jià)和租金進(jìn)行比較。那么，當(dāng)前房?jī)r(jià)租金比是多少呢?手頭沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)，各地差異也很大。但是就拿房地產(chǎn)價(jià)格一直相對(duì)理性的廣州來(lái)講，據(jù)媒體的報(bào)道和本人的實(shí)地調(diào)查，房?jī)r(jià)/年租金收入比一般在40以上。也就是說，年化租金收益率低于2.5%。這意味著從租金收入看(這也是投資的角度看)，買房連銀行存款都比不上。其他地方，房地產(chǎn)的投資收益率就更差了。從租金收入角度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)是缺乏投資價(jià)值的。現(xiàn)在買房的人，實(shí)際上有幾個(gè)又在考慮租金收入呢?很多人甚至忽略不計(jì)的，大家都在賭房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。但是，絕大多數(shù)人忘記了一點(diǎn)的是，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的幅度不會(huì)超過租金的上漲幅度。這與長(zhǎng)期看，股價(jià)上漲的幅度不會(huì)超過公司盈利上漲的幅度是一個(gè)道理。過去十年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金上漲幅度，顯然，這在接下來(lái)的十年是不可持續(xù)的，它必然在未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)上得到矯正，以實(shí)現(xiàn)均值回歸。