樓市調(diào)控行政手段難退 短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

2013-08-05 10:12 來(lái)源: 裝修保障網(wǎng) 作者:自在天裝飾公司 閱讀(

在年中的節(jié)點(diǎn)上,房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日,中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)稱,“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?!辈⑽刺峒胺康禺a(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會(huì)議上,針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出,房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的情況下,高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度,似乎讓人捉摸不透。

據(jù)統(tǒng)計(jì),在本屆政府召開(kāi)的18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中,僅有兩次提及“房地產(chǎn)調(diào)控”。其余與房地產(chǎn)有關(guān)的表態(tài)甚少,且多涉及保障房,較少提及商品房市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)恐不會(huì)遭遇更嚴(yán)厲的政策壓制。但與此同時(shí),盡管本屆政策在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化發(fā)展方向,但熱點(diǎn)城市的過(guò)熱信號(hào)卻決定了,行政化手段恐難以在短期內(nèi)退出。從下半年來(lái)看,維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是政策的主要目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)漸顯

“新國(guó)五條”出臺(tái)后的房地產(chǎn)市場(chǎng),經(jīng)歷了一個(gè)“先抑后揚(yáng)”的走勢(shì)。如今不過(guò)5個(gè)月,房?jī)r(jià)曲線已連續(xù)攀升至歷史高點(diǎn),局部市場(chǎng)甚至出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年7月,全國(guó)百城(新建)住宅平均價(jià)格為10347元/平方米,環(huán)比6月上漲0.87%,自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲,漲幅比上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海等十大城市的住宅均價(jià)達(dá)到17609元/平方米,環(huán)比上漲1.34%,同比上漲11.06%。

與此同時(shí),從6月下旬以來(lái),一線城市頻繁出現(xiàn)高價(jià)地。7月,北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬(wàn)/平方米和4.4萬(wàn)/平方米的單價(jià),連續(xù)刷新全國(guó)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

而在房屋租賃市場(chǎng),相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京房屋租金已連續(xù)52個(gè)月上漲,上海的租金也已連續(xù)上漲37個(gè)月。無(wú)論房屋買賣市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng),成交量雖有波動(dòng),但價(jià)格持續(xù)攀升。

“部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)非理性爆棚的現(xiàn)象?!敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,這一方面是由于一線城市的市場(chǎng)供需關(guān)系緊張,另一方面則是由于高價(jià)地和信貸緊縮等對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是,未來(lái)一段時(shí)間,這種影響因素還將繼續(xù)存在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期的“華遠(yuǎn)·好天地”商業(yè)項(xiàng)目揭幕儀式上表示,若供需關(guān)系不能有效改善,下一步通州房?jī)r(jià)肯定會(huì)達(dá)到四萬(wàn)、五萬(wàn)。

針對(duì)統(tǒng)計(jì)局即將發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù),分析人士預(yù)計(jì),在此前的上漲慣性下,70大中城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)維持漲勢(shì)。值得注意的是,一線城市供需關(guān)系緊張的局面不會(huì)改變,但部分區(qū)域的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)背離了市場(chǎng),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在凸顯。

行政調(diào)控手段或改進(jìn)

按照以往的邏輯,房?jī)r(jià)和地價(jià)連續(xù)大漲之后,必然會(huì)導(dǎo)致新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。但自從本屆政府正式就任以來(lái),對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度卻始終令人捉摸不透。

據(jù)統(tǒng)計(jì),從3月18日至今共召開(kāi)了18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,其中僅在3月27日和6月26日的會(huì)議中,提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼,其余的會(huì)議均未提及調(diào)控。

具體來(lái)看,3月27日的會(huì)議提到了“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”的說(shuō)法。6月26日的會(huì)議則表示,“做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

在其余的會(huì)議中,對(duì)保障房建設(shè)等內(nèi)容有所涉及,卻未專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行表態(tài)。而在高層領(lǐng)導(dǎo)近期的調(diào)研中,也曾提及土地制度等層面,而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。

作為對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)定調(diào)的中央政治局會(huì)議,對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)是“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”,同樣未涉及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的政治局會(huì)議上,對(duì)房地產(chǎn)的說(shuō)法為“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”。短短半年間,政策口徑已有很大不同。

有觀點(diǎn)認(rèn)為,梳理歷次樓市調(diào)控不難發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)始終無(wú)法走出“越調(diào)越漲”的怪圈,因此,高層避談?wù){(diào)控,或是在反思以行政手段為主導(dǎo)的調(diào)控思路。

據(jù)悉,新一屆政府就任以來(lái),在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路,這與以往的調(diào)控路徑不同。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,此前高層曾召集房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士進(jìn)行座談,征詢應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略。一位與會(huì)的人士指出,從決策部門的態(tài)度來(lái)看,反思調(diào)控的意圖十分明顯。

短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)

探討房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化,還需站在宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段,國(guó)民經(jīng)濟(jì)恐難以繼續(xù)維持高增速。同期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示,房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升局面凸顯,部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅甚至亮起紅燈。

在決策層面前,保增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來(lái),前者需要市場(chǎng)化改革得以推進(jìn),而后者仍需在一段時(shí)間內(nèi)依靠行政之手。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)下行階段,穩(wěn)增長(zhǎng)被置于重要位置,雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍猜測(cè)GDP增速的下限是7%,但這并不是一個(gè)高枕無(wú)憂的數(shù)字。為了使房地產(chǎn)投資不至于下滑,國(guó)務(wù)院提出了兩個(gè)重要措施:支持家庭購(gòu)買首套房,啟動(dòng)1000萬(wàn)套棚戶改造計(jì)劃,從而維持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)。

他認(rèn)為,此次政治局會(huì)議措辭的“變調(diào)”,并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年,以限購(gòu)限貸限價(jià)為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù),但不會(huì)有新的行政調(diào)控措施出臺(tái)。

開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的態(tài)度則普遍樂(lè)觀。任志強(qiáng)便表示,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);但在經(jīng)濟(jì)增速下行的時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)因拉動(dòng)效應(yīng)而免受打壓。他認(rèn)為,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,下半年不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

但值得注意的是,市場(chǎng)化的調(diào)控手段仍將是樓市政策的趨勢(shì),這主要表現(xiàn)為長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。據(jù)了解,隨著數(shù)家涉房上市企業(yè)停牌“籌劃重大事項(xiàng)”,凍結(jié)多年的房地產(chǎn)企業(yè)A股上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策,有可能取得實(shí)質(zhì)性破冰。

知情人士近期還透露,由發(fā)改委牽頭,住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個(gè)層面。在樓市調(diào)控政策“維穩(wěn)”的同時(shí),這些長(zhǎng)效機(jī)制可能借機(jī)加速落地。(張敏)

標(biāo)簽:調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)效


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