郎咸平爆料2016樓市黑幕 中國高房價是一個驚天騙局

　　郎咸平經(jīng)典語錄

　　1、“房子通常情況下30年左右就會遇上拆遷或者舊房改造。也就是說你花了買房的錢，卻只能得到租房的實際效果。”

　　2、“中國99%的白領以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽?！?

　　3、“為什么我說99%這個數(shù)，是因為根據(jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房，甚至3000，4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會很慘。”

　　經(jīng)濟學者 郎咸平

　　中國人正在上的“四個大當”

　　大當：房產(chǎn)

　　買房意味著什么?意味著你擁有了一個屬于自己的房子。是的，你是這樣認為，但是在中國你無法擁有這個房子，只是租給你而已。因為房子是你的，地不是你的，只是把土地使用權(quán)70年(從現(xiàn)在退70年那是抗日戰(zhàn)爭時期，誰見過那時候的房子?)。房子通常情況下30年左右就會遇上拆遷或者舊房改造。也就是說你花了買房的錢，卻只能得到租房的實際效果。當然這還不是壞的。壞的是，當幾十年后你發(fā)覺上了當!有一群流氓沖進你用一輩子積蓄買下的房子，畫上一個大大的"拆"字!然后把你的家當全部當垃圾一樣扔出門外，不顧你的苦苦哀求，甚至還在報紙上給你按一個釘子戶的臭名，人大眾辱罵的時候你就會知道什么叫做絕望!

　　郎咸平爆料樓市黑幕 中國高房價是一個驚天騙局

　　就好像60年代，人們必須購買三大件：手表、縫紉機、自行車才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代人們必須購買新四大件：電視、電冰箱、洗衣機、電話才算是出人頭地才可娶妻生子一樣。記得當年裝電話可是要幾千塊錢一部啊(人均收入不到200元的小城)，而北京上海更有上萬一部的時候，還得排隊買號搭人情，和的買房又何其相似?

　　第二大當：就業(yè)

　　當有人終于開始感嘆：當年當知青的時候，當有人下崗之后感到?jīng)]有生路，只能靜坐抗議卻無人理會，只能淪落街頭還別人編首歌嘲笑著人生豪邁，重頭再來的時候，你曾想過，他們也曾經(jīng)和的白領一樣風光!他們的收入和地位也曾經(jīng)讓周圍的人艷羨不已?你可曾想過20年后的，你也會和他們一樣淪落街頭，眾叛親離?!

　　有人說嘿!你不知道有失業(yè)保險、養(yǎng)老保險、XX保險么?呵呵，我在北京漂泊N年，交了無數(shù)保險大概有好幾萬吧，但失業(yè)的時候跑斷腿也沒人給我啥保險，反而很多保險都被凍結(jié)了說我交得斷斷續(xù)續(xù)的，我簡直氣得。。。。。。然而即使是這樣，家長們還是瘋了一樣的把孩子往各種企事業(yè)國有單位里送，我身邊就經(jīng)常有這樣的例子。我老家一個遠房親戚，找關(guān)系托朋友，花了七萬塊錢通過公開招聘把兒子送進了交警隊，干上合同制的police，一個月拿800塊人民幣，結(jié)果第三年被競爭上崗給刷了下來。一家人哭哭啼啼的，我說刷了好，你上那班一輩子掙不回那七萬，趕緊先洗洗睡，改明再湊點錢做小生意去吧!沒準還能賺點。

　　我就想不明白，中國人咋就這么傻?還有那年紀輕輕的小白領們，找工作把薪水要高點，別要醫(yī)療保險和啥保險，然后自己把錢存起來保險，將來用得著。

　　第三大當：教育

　　一張文憑值多少錢?印刷成本兩塊錢頂了天了。一個老師工資多少?嘿，兩個學生的學費足夠一學期了!一個班的書本印刷多少錢?兩個學生的足夠了!嘿!中國教育你憑啥收那么多錢!?

　　嘿!老百姓們!我們?yōu)樯兑袭?因為從小就告訴我們考上秀才光榮。哦對不起，我說錯了，是考上大學才光榮。但老百姓從來不去想一想為什么光榮。。。。。。大學秀才又怎樣還不是廢物?

　　你知道你的孩子是什么人在教么?在中國一般是無法適應社會的人才會淪為一個教師，舉個例子。前段時間我因為一個項目的關(guān)系，找了幾個大學的碩士生做程序。結(jié)果有幾個人笨得很，非得你守著才干活，而且給個文件明顯有一個錯別字，也不給改，等你發(fā)現(xiàn)了還給你較真，這不是他的錯，是你給的就是錯的。我還是很心平氣和的給他們講道理：你們必須學會為別人思考，思考別人想要什么結(jié)果再去做事情，否則無法在社會上生存。結(jié)果那幾個人說：我們才不要去社會上，我們考試成績好的很，學校要我們留校做老師。再說了本來我們就沒有什么錯，你怎么安排我們怎么做，你不安排我們就不做。這是我們的尊嚴和原則。我說：如果你們?nèi)ナ亻T，老板沒有安排你下班的時候鎖好倉庫你就不鎖了嗎?你心寒嗎?以后你的孩子就是在這樣的人的指導下學習和成長，你放心嗎?難怪現(xiàn)在讀大學的同居、逃課、打架、自殺。。。。。。

　　第四大當：買車

　　中國人瘋了嗎?買車?為什么要買車???當然你有了錢花不光了，你愛怎么買就怎么買買車買房，反正油價怎么漲你也花不完錢，房子要拆遷你也不心疼。但是大多數(shù)老百姓呢?

　　說別買車別買車，可就有無數(shù)的人瘋了一樣的去貸款買。買吧，買完了加息不是?油價漲瘋了不是?停車又貴了不是?后悔了不是?新車一上路就掉價了，賣也賣不掉了不是??

　　告訴你，油價還得漲。一定要漲到和美元一樣的油價。嘿嘿!你老拿老美的1/10的收入，養(yǎng)和人家一個價的汽油。我看你還得瑟不??

　　說一句，每個人都不傻，都是從小被愚民教育給弄傻了。傻點不要緊，但性命攸關(guān)的事兒你還是要緊著點，多盤算盤算經(jīng)濟利益之間的關(guān)系!別到頭來，房產(chǎn)一跌，油價一漲，交了半輩子錢拿了畢業(yè)證書還是啥啥不會干，交了幾十年苛捐雜稅還啥啥福利沒有。你虧的可不僅僅是差價幾十萬。

　　當然有的人會說：你連個房子都不買，指定結(jié)不了婚。我心想：我是沒有，你以為你有啊?有人說租房子不劃算，租完了還是別人的。嘿嘿，你以為買房子還是幾十年貸款，還清了就是你的了啊。。。。。。

　　"中國99%的白領以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽。" 就如我預言中國國營企業(yè)職工必然失業(yè)一樣，在當時來說沒人信。但確實會發(fā)生。因為在中國這樣一個發(fā)展中，其必然不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經(jīng)濟的發(fā)展。而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔的。無論是上山下鄉(xiāng)時迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國企紛紛倒閉時大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話，那么我想他們也許會為自己留一點后路。但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會突變，所以才導致了他們的人生悲劇。

　　有人說政府不會坐視不理白領破產(chǎn)，其實政府當然不愿意?？捎械氖虑椤趺凑f呢。想想當年的下崗職工吧。引起了那么大的社會震動。又能怎樣呢?的白領明天破產(chǎn)的時候也那樣而已。

　　而改革開放20多年來，中國的經(jīng)濟發(fā)展快速騰飛。但舊的體制并沒有完全更改。各種重要行業(yè)依然施行的是政府壟斷機制在運轉(zhuǎn)。如：銀行，金融，冶金，能源，信息，運輸，醫(yī)療，教育，土地。在改革開放初期我國不可能對這些東西進行全方面的改革開放。但到了，壟斷經(jīng)營所帶來的矛盾日益突出。

　　首當其沖的就是房地產(chǎn)。由于我國的法制不健全，尤其是金融以及改革領域里出現(xiàn)了各種失誤導致房地產(chǎn)節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)的增加以及外來人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的"白領"收入表面上也在提升，以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。 為了深入地了解為什么99%的白領家庭會破產(chǎn)，我們就必須先了解房價為什么會這么高?高在哪里?資金是如何運轉(zhuǎn)的?(這里的白領指買房或者準備買房族)以及發(fā)展趨勢帶來的相關(guān)效應。本文會分三個階段向你闡述。

　　1：導致房價爆漲的個因素：銀行競爭下的貸款開放。

　　其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替政府所犯下的錯誤買單。比如以前一個開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個房子。如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農(nóng)行，建設銀行等等全部獨立運營。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是的。我們不難想象。當一個開發(fā)商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500萬來開發(fā)房子，然后把售價提升，再把這個開發(fā)中的房子按他的售價標準抵押從農(nóng)行再貸款2000萬，然后再用這2000萬中的1000萬開發(fā)一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

　　房子賣不賣得出去不重要，關(guān)鍵是房價要高，不得降價。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有"合法的"高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

　　那么這樣造成的結(jié)果就是，房子價格只攀不跌!因為不能跌!一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是政府的銀行，政府的錢!所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

　　比如土地資源嚴重緊張，再不買房將來就只能住在郊區(qū)呀之類的。導致人們不得不去買房。其實住不了市中心這種情況根本不可能發(fā)生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個錯誤。

　　2：導致房價爆漲的第二個錯誤：中國特色的按揭。

　　按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。但這個制度一旦運用到中國就有問題了。因為從大的體制上來說，所有銀行都是的，而不是私人的。所以貸款這個關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去，人們就能貸到款。

　　為了早日緩解個錯誤所帶來的資金黑洞。政府開始實行個人按揭制度來售房。還經(jīng)常舉什么美國老太太和中國老太太的例子來誘惑人們?nèi)グ唇?。確實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點"路子"的人。他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦?銀行愛收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。

　　所以轉(zhuǎn)了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了政府、回到銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被"炒房團"買走了。他們炒的不是賭房子會升值，而是拿了房子去收拾銀行。

　　銀行拿到這個房子怎么辦?更不敢降價了。只好再加點價接著賣。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買到真正合理價格的房子!即使你直接從開發(fā)商手里買來的房子都說不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開發(fā)商手里的了。說句不好聽的，現(xiàn)在8000/平的房子里，只有2500才是房價，有5500都是決策錯誤帶來的資金黑洞!也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。

　　3：第三個問題：白領家庭何時破產(chǎn)?

　　我們研究了房子價格為什么會漲，再來研究一下中國城市所謂的白領家庭破產(chǎn)的必然性。

　　首先國外白領收入確實是高，但是高得有價值;而中國所謂的白領則普遍素質(zhì)較差。中國企業(yè)內(nèi)耗嚴重。人人相輕，人人頑固。所以難怪外資企業(yè)一進入中國大陸市場就開始驚呼："在中國辦企業(yè)招不到人!"對此我也深有體會。那有人會說："既然現(xiàn)在的白領不值這個身價，那水木周平你說說為什么他們還能拿到這樣的薪水呢?" 其實，這是由于房地產(chǎn)的火爆造成的一個量子效應。銀行損失的資金大量的經(jīng)過少數(shù)人之手流向了市場。這些人開始在中國的其他領域瘋狂投資。因為他們自己也知道房地產(chǎn)就快要崩盤了。他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金，他們投資互聯(lián)網(wǎng)，投資高新技術(shù)，投資娛樂，投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。所以正是因為房價的高漲造就了中國城市人口工資水平的相對提升。不相信你自己算算你所在的城市白領階級平均收入一旦交完每月的房錢，手上還能剩多少錢?我想這個問題就不用我再羅嗦了吧。大家心理有數(shù)。所以我可以說一旦房地產(chǎn)崩盤緊接著崩潰的就是你的工資。

　　有很多很多我認識的白領們都購了房。他們的算盤很簡單："兩口子除開各種稅收保險每月純收入還12000。交3000房錢算什么?我還能再買一套呢!"是不算什么。但因為房子貴所以什么東西都貴。吃的貴，交通貴，學費貴，醫(yī)療費用更貴!!!所以交了房錢你再除開生活費用就基本上一分錢存不下來，就算存點也趕不上正常的通貨膨脹率。問題是如果能一直保持這個現(xiàn)狀的話，理論上說應該沒事。你這二十年賺來的錢正好可以彌補政府的兩個錯誤帶來的虧損。

　　但問題也出在這里。隨著WTO5年緩沖期的結(jié)束，大量外資通訊，銀行，醫(yī)療，保險等等公司都會陸續(xù)進入中國。到時候沒有人能阻止你把錢存入花旗，存入?yún)R豐。請問一下到那個時候誰愿意把錢存在呆帳壞帳如此之多的中國國有銀行呢?即使政府再怎么采取措施也可能擠兌，所以到時候會發(fā)生什么現(xiàn)在還很難說。但有一點可以肯定的是到時這些中國國有銀行的壓力將變得非常巨大。貸款就會難上加難，因為銀行根本無錢可貸!同時大量具備高素質(zhì)人材的外資企業(yè)進入中國必定帶來市場的強烈沖擊和大量現(xiàn)有企業(yè)的倒閉以及白領失業(yè)。也就是說。一旦外資企業(yè)加入競爭，中國現(xiàn)有的99%的白領都將面臨大環(huán)境下的就業(yè)壓力!

　　而且外資銀行一旦積累了資金開始投資房地產(chǎn)，那么由于它們是正常的操作流程所以造出來的房子就會便宜，其必然拉動全國房地產(chǎn)大幅下跌。如我剛才所說，房價一跌，緊跟著跌的就是你所在的企業(yè)的工資收入!可你之前買的房子還貸價格并不會降低或者減少，所以你將無力支付高昂的貸款。那么你的的房子會被銀行收走，你的存款會被直接凍結(jié)。所以未來中國城市中的白領們的可能是和幾十年前的中國國有企業(yè)職工一樣。辛辛苦苦二十年，到頭來竹籃打水一場空!

　　如何避免破產(chǎn)?

　　看到這里您應該明白，不要買房是一個避免破產(chǎn)的好辦法。不過我還要提醒你，為了托住樓市不跌，他們還有個辦法，那就是鼓吹老百姓不買房就不是個爺們兒!您別說，這還真有點效果。現(xiàn)在的人一張口句就是："你有房嗎?"似乎你沒房就是個太監(jiān)一樣。我實在是氣得連罵人的力氣都沒有了。還有人在百度水木周平這個帖吧里發(fā)帖說："不買房子你住哪里?"我就奇怪了，住和買有必然聯(lián)系嗎?在中國一個土地都不屬于你的房子賣給你和租給你有什么區(qū)別?

　　更別提土匪一樣的物業(yè)和把人不當人的強制拆遷!這不純粹是"皇帝的新裝"嗎?不過既然WTO中已經(jīng)說明出版業(yè)和傳媒業(yè)中國還是不對外開放的。那么輿論救市就會成為政府和開發(fā)商手中的一張。

　　所以我們在面對很多花言巧語的時候還是自己多動動腦子。以后我們聽到的房產(chǎn)的鬼話會越來越多，越來越令人發(fā)指!比如近就有磚家在鼓吹房價不貴時都說："即使年薪5萬，兩口子也是一年10萬，5年就50萬。所以房價當然不貴。"我奇怪的是居然有人點頭稱是?也許對于這種或者此類已經(jīng)進化到了不吃不喝不病不穿不動且爹娘早已死絕不用贍養(yǎng)的磚家來說也許還真是那么回事。所以大家注意提高警惕。

　　結(jié)束語：已經(jīng)買房或者準備買房的白領一族必定隨著房價的崩潰而崩潰，那會是一個緩慢發(fā)生的過程。短則兩年，長則十年。但這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。所以中國99%城市白領一族已經(jīng)面臨破產(chǎn)一說絕非危言聳聽!你往銀行交的每一分房錢都是替政府替炒房者補洞，只有一小部分是真正的房錢。明天大環(huán)境一變，你沒有那么多資金來補洞的時候就會被市場和銀行一腳踢回老家，換一批新人來接著補。不信?走著瞧唄!--PS：為什么我說99%這個數(shù)，是因為根據(jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房，甚至3000，4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會很慘。我只是替他們感到憂傷。當然如果你是那1%的智者，多勸救他們吧。獨樂樂不如眾樂樂。

　　簡介：“逆城市化”這個概念是美國地理學家波恩在1976年提出來的。它指的是西方的“城市化”發(fā)展到一定階段之后，人口增多、交通擁擠、環(huán)境污染等“城市病”越來越嚴重之后，大量城市人口開始往郊區(qū)或者農(nóng)村流動。

　　“逆城市化”這個概念是美國地理學家波恩在1976年提出來的。它指的是西方的“城市化”發(fā)展到一定階段之后，人口增多、交通擁擠、環(huán)境污染等“城市病”越來越嚴重之后，大量城市人口開始往郊區(qū)或者農(nóng)村流動。美國“逆城市化”的時候，步，富人先搬出去，因為他們很有能力，有錢，可以把自己照顧得很好。他們搬出去之后，附近的一些基礎設施就建起來了。第二步，中產(chǎn)階級搬出去，因為富人搬出去之后，相關(guān)配套設施也慢慢出來了。更多配套設施出來了后，一些工廠也搬出去了，到形成一個具有多項功能的小城鎮(zhèn)。這小城鎮(zhèn)交通不擁擠，環(huán)境優(yōu)雅，治安良好，工廠、公司又都在附近，慢慢就成為一個相對獨立的、依附于大城市的小城鎮(zhèn)，這就是一個富裕社會發(fā)展到的必然結(jié)果。

　　而我在《財經(jīng)郎眼06》中就指出，中國的“逆城市化”是完全不一樣的。我舉個例子，根據(jù)2010年8月15號新華網(wǎng)的報道，浙江全省“農(nóng)轉(zhuǎn)非”數(shù)量從2004年的57.7萬人降到2009年的18.9萬人，降幅高達67%。我這還有一個數(shù)據(jù)，杭州、義烏、桐鄉(xiāng)等地有200多名公務員把戶口遷到農(nóng)村了，我們平常說的是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，現(xiàn)在這個詞叫“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。為什么會出現(xiàn)“非轉(zhuǎn)農(nóng)”?其實就是土地的利益。目的很明確，就是為了爭奪補償分紅。你看在我們“城市化”快的地區(qū)，農(nóng)民即使什么都不干，靠租土地一年坐收幾十萬。這種現(xiàn)象太有意思了，難道這代表說我們的“逆城市化”是我們富裕的開始嗎?

　　我們的“逆城市化”其實就是基于嚴重的分配失衡，它是由利益或者是土地誘惑所催生出的，并不是真正的“逆城市化”。就像我們剛剛講的，土地現(xiàn)在越來越值錢了，透過土地可以拿到很多高額的回報。這也是中國城市化的另一個注腳，就是由于城市的不斷擴張，需要不斷地征用土地，所以你有農(nóng)村戶口，就有夠享受土地增值的紅利。所以我們是在整個大的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之下思考這個問題的，其實現(xiàn)在有兩個制度是亟待突破的，一個是我們之前說的戶籍制度，其實戶籍制度的要解決的不是戶籍本身，而是戶籍背后龐大的利益集群。另一個就是剛才說的土地制度，因為土地能生錢，而且越來越值錢，土地就是財富，在這個情況之下，拆遷、征地過程中就出現(xiàn)越來越多的跟土地相關(guān)的案件。近有一些可恨的學者提出要搞土地私有化，一旦搞土地私有化，你曉得什么結(jié)果嗎?土地迅速增值，它的漲幅不是百分之幾，而是百分之幾千。

　　現(xiàn)在東部沿海的問題只是當下中國“逆城市化”的一個潮流，還有一個更加波瀾壯闊的潮流，就是很多白領已經(jīng)害怕了城里的高房價、高成本、交通堵塞、高污染、能源不足這些問題。之前媒體炒作一個概念叫“逃離北上廣”，就是白領要逃離北京、上海、廣州，進入二線城市，追求更加舒適的生活。之所以說要逃離北上廣，其中一個很重要的原因就是現(xiàn)在的“城市化”有很多病，而且有很多的誤讀。其中一個引起很大爭議的就是，我們很長一段時間把“城市化”簡單理解為“工業(yè)化”。這非常糟糕。你曉得什么叫“工業(yè)化”嗎?“工業(yè)化”帶動“城市化”，讓更多的人聚居在城市，這樣就要開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)好了之后呢，轉(zhuǎn)而要消耗工業(yè)用品。那我問你，“城市化”完了以后呢?不用更多房地產(chǎn)的話，那像鋼筋水泥這樣的工業(yè)產(chǎn)品誰消費?這個后果太可怕了，所以這個趨勢一定要打破。

　　其實中國這個思維是延續(xù)了美國的舊思維。美國工業(yè)革命的時候，確實是工業(yè)革命帶動了城市化的發(fā)展。但是你曉得中國的情況不太一樣。我舉個例子，根據(jù)我們的研究顯示，中國經(jīng)濟80%的增長來源于鋼筋水泥，20%來源于勞動力的投入，到我們發(fā)現(xiàn)，城市沒有任何技術(shù)進步。更可怕的是，只要“城市化”一停止，什么都停擺了。這種“工業(yè)化”帶動“城市化”的思維非常可怕的，是錯誤的思維。那我請問你，美國是如何應付這個問題的呢?美國是花了幾十年的時間，慢慢地把工業(yè)轉(zhuǎn)移出去，變成服務業(yè)了，所以美國的服務業(yè)是工業(yè)的3倍。我們不可能在10年之內(nèi)搞一個像美國一樣龐大的服務業(yè)群體出來。而如果沒有服務業(yè)來支撐城市的發(fā)展，房地產(chǎn)又拉不動了，到就是一個解體。

　　近媒體，包括各大機構(gòu)在爭吵的一個問題，就是中國的“城市化”何時見頂?這個話題跟中國經(jīng)濟發(fā)展動力是直接相關(guān)的。中國社科院近出了個報告《宏觀經(jīng)濟藍皮書》，它說中國將在2013年左右結(jié)束高速“城市化”過程。他們總是非常樂觀的，我總覺得非常地可疑。

　　我們看看發(fā)達，它們都是按照人口的自然流動的規(guī)律來發(fā)展城市的，我這里有個數(shù)據(jù)，巴黎只占2%的國土面積，卻產(chǎn)生28%的國內(nèi)生產(chǎn)總值;德國漢堡人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和每平方公里國內(nèi)生產(chǎn)總值分別是德國東北部落后地區(qū)的2倍和100倍，但是這兩個地區(qū)的福利是一樣的。就是說，你住在漢堡也好，住在東北部也好，福利是一樣的，整個配套也是一樣的。像美國那樣子土地肥沃而廣闊的，一共有51個州，但一半以上人口集中在5個州，80%的美國人居住密度區(qū)的面積從1900年的占國土面積的25%，降到如今的17%。日本的東京呢，居住人口占全國的41%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占18%。韓國首爾呢，人口占全國25%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占24%。那么中國呢，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值也不過占4.4%。我們和這些相比差得太多了。我們的城市化進程還遠未結(jié)束。

　　但“城市化”當然是人進來才有“城市化”對不對?問題是這些人進入城市后做什么?對于一些人來講，城市就是一個暫時打工、暫時居住的大工寮，我們有幾個城市在談到城市化的時候，讓農(nóng)民工進城的時候，想到了一個完整的系統(tǒng)工程的就業(yè)配套?那我請問你，你城市的特色是什么?未來城市發(fā)展很簡單，就是工業(yè)化必須轉(zhuǎn)向服務業(yè)。那么怎么轉(zhuǎn)向?政府必須要有一套好的規(guī)劃，而不是到處蓋高樓大廈，搞招商[簡介動態(tài)]引資，這不是我們關(guān)切的話題。要讓老百姓生活更美好，不是搞硬件建設，不是搞工業(yè)化，而是要把我們老百姓關(guān)心的就業(yè)問題解決了，治安問題解決了，交通問題解決了，住房問題解決了，這才是我們各級政府應該干的事。

　　所以，中國也還根本就沒到“逆城市化”的階段。其實鄧小平是非常睿智的，他當初說沿海地區(qū)城市優(yōu)先發(fā)展，這個發(fā)展確實造成了30年改革開放的成功，我們不能否認，而且他提出的這個策略和歐美是一樣的，就是說大城市的發(fā)展是歷史的必然，目前中國就是大城市發(fā)展的階段，因為只有它的配套是的。配套不是說光蓋高樓大廈，用工業(yè)化拉動城市發(fā)展，而是要解決老百姓的困難，譬如我剛剛講的治安、環(huán)境、垃圾，還有就學、住房，讓大城市更完美，讓城市居民的生活更美好。然后呢，一些有錢人就會像歐美一樣，慢慢搬到郊區(qū)去住，郊區(qū)的配套也就起來了，然后中產(chǎn)階級再搬出去住，接著就會有很多的公司、工廠搬出去，形成一個配套完善的城鎮(zhèn)。這才是真正的“逆城市化”階段，我們還差得很遠。

　　經(jīng)濟學家郎咸平日前在“長春經(jīng)濟投資2012名家高峰論壇”上表示，目前中國特殊的市場環(huán)境使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很強的保值功能，堪比國際上公認的保值工具黃金。同時，他也指出，房地產(chǎn)投資也應該緊跟中國“M型”的消費態(tài)勢，“所謂M型消費，即14%的老百姓只買高端產(chǎn)品，使得產(chǎn)品一片火爆，而86%的老百姓比較貧窮，買不起中檔產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而購買低檔產(chǎn)品，這樣就使得中檔產(chǎn)品逐漸萎縮?！币虼耍上唐浇ㄗh，投資房地產(chǎn)市場應瞄準高低端這兩個市場區(qū)域。

　　雖然郎咸平的觀點有非此即彼的片面之嫌，但其所指的投資方向不無道理?？v觀2012年的南京樓市，在樓市的這波銷售小陽春中，熱銷的主角無非兩種：一種是面積小、總價低的剛需盤，一種是價格相對合理的高端盤，甚至是一些公認的豪宅。

　　通脹之下房產(chǎn)仍是投資熱點 增值勝過黃金和股市

　　在目前物價上漲，投資渠道單一的情況下，房產(chǎn)依然是普通老百姓一個重要的投資方向。

　　郎咸平曾經(jīng)指出，長期情況下高端房產(chǎn)能保值，“通脹一來，富裕人群通過投資保值的高端樓盤能達到避險的目的。高端豪宅之所以保值，首先是因為占有稀缺自然資源，得天獨厚;其次，具備良好的人文、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境，具有超越其價值本身的附加值，才能在未來的經(jīng)濟狀態(tài)下抗跌、保值、升值?！?

　　郎咸平說，“中國和美國的情況正好相反。在美國，股票的保值性要強于房產(chǎn)，美國的股票年增值率能達到7%-10%，美國股票長期一定看漲?！?

　　而在中國，情況卻正好相反。“中國房地產(chǎn)的保值性要強于股市。”在為現(xiàn)場投資者支招時，郎咸平還講了一個“四合院的故事”。

　　郎咸平說：“民國初年，1兩黃金可以買2畝良田，而5兩黃金就可以買北京一個四合院。但是100年后的，同樣的一公斤黃金等于30萬元人民幣，卻只能買到北京四合院的半個廁所。黃金適合短期炒作，長期投資的話，房地產(chǎn)的增值空間要比黃金好?！闭J為當前國內(nèi)形勢下有投資價值莫過于樓市，尤其是高端住宅，引起了不少投資者的共鳴。

　　房地產(chǎn)市場漸有回暖態(tài)勢

　　市場不會長期暗淡，投資也不會持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。

　　近來，中國市場新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達50個，而二手住宅價格環(huán)比上漲的城市達38個。不過，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%;同比價格下降的城市達58個，少數(shù)價格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場漸有回暖態(tài)勢。尤其是二、三線城市，對這種趨勢的反應比較明顯。不過，房價上漲幅度減弱，力度大不如前。

　　與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相呼應的是，政府重審了“抑制投機投資需求”和“抑價保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預期。中央對于防止房價反彈的明確要求，也表明了中央對市場調(diào)控的堅決與謹慎。那么，在這樣的階段下，市場回暖的苗頭到底會帶來什么樣的預期呢?調(diào)控的作用將如何呢?國務院對16個省(市)“各項政策措施得到了較好落實，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。

　　市場不會長期暗淡，投資也不會持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場的下一步走勢將是什么樣呢?根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長期三個階段：短期，市場已經(jīng)初步探明價量的短期底部;中期，市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖;長期，成交量增長可期但價格走勢難料。