城市里奮斗，一個(gè)人甚至一個(gè)家庭往往都要花上多年的積蓄才能購買一套房子，所以在買房時(shí)一定要做足功夫，以避免引起不必要的糾紛和造成不必要的損失。下面保障網(wǎng)依凡小編就和大家普及下購房的注意事項(xiàng)和購房知識(shí)。文章點(diǎn)長，請(qǐng)耐心詳細(xì)看。
首先，購房前，購房者應(yīng)先進(jìn)行“可行性論證”，做好前期計(jì)劃：對(duì)買房的開支進(jìn)行預(yù)算、確定準(zhǔn)備購買房屋的大概位置、房屋的類型、是一手房還是二手房等;當(dāng)前期計(jì)劃做好后，便可著手尋找合適的房屋了。看房時(shí)切忌不能操之過急，要對(duì)房屋本身、整個(gè)建筑及配套設(shè)施、周圍環(huán)境進(jìn)行觀察，并且要清楚是否須交管理費(fèi)等費(fèi)用、費(fèi)用的數(shù)額等，再結(jié)合交通、停車等等條件，計(jì)算在此處的“生活成本”
是否在可承受的范圍內(nèi)。經(jīng)過一番論證后，才決定是否購買。
其次，當(dāng)決定購買簽訂認(rèn)購書及合同時(shí)，對(duì)認(rèn)購書及合同的條款要仔細(xì)審查發(fā)現(xiàn)合同中可能存在的“陷阱”，及時(shí)與開發(fā)商或賣房者溝通，對(duì)“陷阱”條款做出修改。但是要發(fā)現(xiàn)合同中的“陷阱”需要具備一定的法律及專業(yè)知識(shí)，所以為保險(xiǎn)起見，請(qǐng)律師或其他專業(yè)人員在簽訂購房合同過程中全程把關(guān)，現(xiàn)在已經(jīng)越來越多的人意識(shí)到這一點(diǎn)，雖然需要再支付一筆律師或中介費(fèi)用，但卻可以避免發(fā)生
“省小錢而虧大錢”的事情。
再次，收樓時(shí)應(yīng)對(duì)房屋仔細(xì)驗(yàn)收。目前開發(fā)商交樓的通常做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙，等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦理手續(xù)，對(duì)房中各個(gè)部位及配件仔細(xì)查驗(yàn)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題，以書面形式遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”等字樣。還有要向開發(fā)商索要俗稱“兩書一表”的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《竣工驗(yàn)收備案表》。
以上幾點(diǎn)主要是針對(duì)在購買一手房時(shí)的注意要點(diǎn)，而在購房二手房時(shí)，除了上面提到的一些相關(guān)問題需要注意外，還有三個(gè)要點(diǎn)：1、驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，看房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣;審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，看有無抵押或共有人等;還要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用房。2、確認(rèn)賣房者的合法身份，在簽訂《買賣契約》時(shí)，應(yīng)審查賣主的身份或賣主的合法代理人的身份授權(quán)委托書。購房者可直接與賣方簽定《買賣契約》，也可通過信得過的房產(chǎn)中介與賣方簽訂三方合同。3、必要程序不能簡化，購房后，購房者應(yīng)盡快辦理房屋過戶手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口。如果為了省下相關(guān)交易過戶費(fèi)用，而把這一步也給省略的話，將來可能出現(xiàn)各種糾紛，后患無窮。
應(yīng)如何對(duì)付購房陷阱?
目前商品房存在購房陷阱導(dǎo)致投訴主要表現(xiàn)在以下的十大方面：廣告多虛假，承諾不兌現(xiàn);定金做圈套，債務(wù)變債權(quán);地位不平等，合同欠規(guī)范;一房賣多家，銷售搞詐騙;價(jià)格不真實(shí)，價(jià)外又加錢;面積水分大，隨意可加減;設(shè)計(jì)隨心改，功能任意變;違規(guī)亂開發(fā)，產(chǎn)權(quán)登記難;質(zhì)量無保障，購房居難安;物業(yè)收費(fèi)亂，服務(wù)無人管。
為避免購房人吃虧上當(dāng)，現(xiàn)提出具體的幾條防止陷阱的對(duì)策：
，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢地位，與購房者之間信息極不對(duì)稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買;該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。
再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。
，要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
聘請(qǐng)律師幫助買房以下好處：
一.了解房屋及開發(fā)商的情況。
一些樓盤的背景比較復(fù)雜，如沒有具備必要的權(quán)證手續(xù)，有的拖欠施工款項(xiàng)而抵債銷售等。律師受過專業(yè)訓(xùn)練，了解有關(guān)法律法規(guī)，能比較準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題，了解內(nèi)情。
二.談判、確定補(bǔ)充協(xié)議，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
開發(fā)商的宣傳或承諾如何落實(shí)在合同中?很多現(xiàn)實(shí)的問題如何在購房合同中體現(xiàn)呢?通過律師幫助訂立補(bǔ)充協(xié)議，可以將重大的問題以書面方式體現(xiàn)，從而確立了法律依據(jù)。
三.消除不信任因素，便利購房過程。
實(shí)際上，目前很多開發(fā)商也在盡量地合法經(jīng)營，但是由于社會(huì)誠信度不足，銷售人員說的實(shí)情也往往被消費(fèi)者懷疑，在這樣的不信任情況下，容易出現(xiàn)麻煩或糾紛。律師可以從公正角度，按照法律客觀地分析、介紹相關(guān)情況，減少由于不信任因素而給購房者帶來麻煩以及費(fèi)用的增加。
前期準(zhǔn)備 自我評(píng)估
(一)買房的價(jià)格預(yù)算
“到底需要買什么樣的房子”是購房者在購房前需要找到答案的問題。
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，還是聽聽專家的建議，看看百家雜談，根據(jù)自身的特點(diǎn)從以下兩個(gè)方面考慮：
購房資金的準(zhǔn)備：您先要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款的數(shù)額以及其它各項(xiàng)資金的來源估算出自己的實(shí)際購房能力，如果是按揭購房，一定要慎重考慮首期房款的籌集和交付的比例，一般為房款的30%，年輕的購房者可能獲得20%的許可，有能力者也可以多付;但對(duì)有些樓盤推出的“零首期”和“1萬元入住”的優(yōu)惠您需要特別慎重，因?yàn)橐赃@0樣的方式購房，在頭幾年要同時(shí)承擔(dān)銀行按揭和發(fā)展商墊付的首期房款，容易出現(xiàn)負(fù)擔(dān)過重和斷供的情形，會(huì)使購房者產(chǎn)生壓力和造成不必要的損失。而且，按揭月供的數(shù)額一般不要超過家庭月收入的1/3，以免影響家庭正常的生活開支。
買房的目的：在決定投入多少資金的時(shí)候，您一定也要同時(shí)明確您的購房目的，是自住還是投資?這兩種類型的房屋，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的，需要考慮的因素也有所差異。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需要，生活便利成為考慮的問題。而投資型房屋，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。
(二)房屋類型
商品房和經(jīng)濟(jì)適用房有兩個(gè)不同的地方：一是價(jià)格，商品房價(jià)格確定的方式是市場行為，每處商品房的價(jià)格由開發(fā)商自行確定，而經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格則由政府統(tǒng)一確定。二是房屋所有權(quán)，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有權(quán)，可以隨時(shí)上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主擁有部分產(chǎn)權(quán)，在上市交易的時(shí)候，要補(bǔ)交一定的地價(jià)款。
合作建房(集資房)的形式目前已經(jīng)比較少，而宅基房大多屬于違章建筑，產(chǎn)權(quán)不受法律保障，容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)和合同糾紛。
(三)確定大方向
區(qū)位和地段是購房的決定因素之一，每個(gè)購房者的區(qū)位選擇都是根據(jù)各自的經(jīng)歷、習(xí)慣和愛好來決定的，具有很強(qiáng)的主觀意識(shí)。一般來說，應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：
1.城市的“上風(fēng)上水”。
2.交通便捷。
3.城市化水平高。
4.生活便利。
5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。
(四)選期房還是現(xiàn)房
期房和現(xiàn)房哪個(gè)好呢?行家認(rèn)為，這主要還是根據(jù)購房者自身的經(jīng)濟(jì)狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定的。期房的優(yōu)點(diǎn)是開盤價(jià)位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發(fā)商還可以根據(jù)購房者的具體要求改變房屋的格局;缺點(diǎn)是如果看走眼，或開發(fā)商實(shí)力不足，不能按時(shí)交房，也有可能是實(shí)際的交房面積和當(dāng)初嚴(yán)重不符，當(dāng)初承諾的配套設(shè)施不能馬上兌現(xiàn)，甚至?xí)袪€尾的可能?，F(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是購買房屋后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當(dāng)中就可以對(duì)樓盤的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地考察;但缺點(diǎn)是價(jià)位有可能比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的選擇余地小等等。到底是買期房還是現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)您自己的實(shí)際需求和期房現(xiàn)房的特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇。
實(shí)地考察階段
(一)購房須具備的四大意識(shí)
這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)槟獙W(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切知識(shí)，對(duì)您買到一處滿意的住房至關(guān)重要。關(guān)于具體的購房知識(shí)在此就不多做介紹，因?yàn)樵诤竺嫖覀儠?huì)為您作詳細(xì)的說明。而隨著房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢，面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、逾期交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險(xiǎn)投資等讓消費(fèi)者吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，為此，專家提醒消費(fèi)者購房須具備四大意識(shí)。
首先是維權(quán)意識(shí)。對(duì)于普通老百姓來說，挑選位置、壓低價(jià)格固然重要，而更重要的是，要時(shí)刻警覺，在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，要盡量避免陷入經(jīng)濟(jì)糾紛，要學(xué)會(huì)維護(hù)和保障自己的合法權(quán)益;但在維權(quán)過程中也要保持理性，要有理有據(jù)有節(jié)，不要無理取鬧、不當(dāng)和過度維權(quán)。
其次是平等意識(shí)。目前在房地產(chǎn)交易過程中，普遍存在開發(fā)商與購房者之間信息不對(duì)稱的情況。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，并積極行使協(xié)商權(quán)。
再次是證據(jù)意識(shí)。購房過程中，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳和口頭承諾。您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。入住后，一旦發(fā)生問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)可以公證，以證明侵權(quán)存在。
是求助意識(shí)。房屋不同于一般消費(fèi)品，房地產(chǎn)市場運(yùn)作十分復(fù)雜，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費(fèi)者也很難通過個(gè)人能力維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)，應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
(二)看廣告和樓書
消委會(huì)特別提醒大家：看樓時(shí)，要注意保留廣告和樓書，以備將來維權(quán)時(shí)使用，而更重要的是自己在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)做到把開發(fā)商在廣告或樓書中的各項(xiàng)承諾寫入合同。
(三)實(shí)地看房
買房子可不像買其他商品，廣告中說得再好也要去實(shí)地走走看看，看周邊環(huán)境，考察發(fā)展商的實(shí)力，做到貨比三家不吃虧……
第1式：看位置
隨著南昌交通路網(wǎng)的不斷完善，時(shí)間、空間概念逐漸改變了原來的位置概念。所以在選擇區(qū)位時(shí)還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，有的售樓廣告說地鐵某號(hào)線直達(dá)小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……，其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對(duì)于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地做調(diào)查分析。
第2式：看配套
居住區(qū)內(nèi)配套公共設(shè)施建設(shè)是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑不要超過150米。
第3式：看綠化
目前南昌住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，有的異國風(fēng)光可能是真正的翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察和琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。
第4式：看布局
建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者是應(yīng)該要了解的。
一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)用地面積乘以建筑容積率就等于樓盤開發(fā)的總建筑面積。
即：容積率= 建筑面積/占地面積，如：占地5萬平方米的地塊，容積率是2，總建筑面積就不允許超過10萬平方米。
規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。
第5式：看區(qū)內(nèi)交通
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通暢”，以防過境車流對(duì)小區(qū)的干擾。還要看是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少;如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后還要仔細(xì)算一下這筆賬，再?zèng)Q定是租還是買。
第6式：看價(jià)格
對(duì)有意購買的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”，即;有的是“均價(jià)”;有的是“限價(jià)”;有的是整套價(jià)格;有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……，主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房價(jià)出入很大，不弄明白就會(huì)影響您的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房價(jià)時(shí)應(yīng)考慮這種因素。
第7式：看戶型和朝向
客廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應(yīng)小于1/7。
臥室：主臥室有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。
餐廳：和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，做成開放式的明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。
廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺(tái)。
衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。
陽臺(tái)：為了保證客廳有良好的視野和采光，陽臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或?qū)⒎怅柵_(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。
儲(chǔ)藏間：可不對(duì)外采光通風(fēng)。
第8式：看布局和結(jié)構(gòu)
第9式：看設(shè)備
住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、電梯、通風(fēng)設(shè)備等等。主要應(yīng)注意考慮這些設(shè)備的質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的特點(diǎn)。
另外，在選擇住房的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場檢驗(yàn)。一些開發(fā)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，終有可能造成用戶的使用不便或是增加不必要的高額支出。
第10式：看隔音
噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購房者雖然大多無法準(zhǔn)確測量噪聲的分貝，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離;臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲，應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻;樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。
第11式：看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、采光、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離在24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離、高層住宅的側(cè)向間距不宜過近。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
第12式：看年限
第13式：看面積
住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小。專家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要了，關(guān)鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設(shè)計(jì)，是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。
第14式：看分?jǐn)?/strong>
第15式：看物業(yè)管理
南昌大多數(shù)樓盤的物業(yè)管理是由發(fā)展商指定和委派的，大的品牌發(fā)展商通常都特別重視物業(yè)管理和服務(wù)的質(zhì)量，甚至有的發(fā)展商還有一定的費(fèi)用貼補(bǔ)。目前廣州市的物業(yè)公司和物業(yè)管理費(fèi)都規(guī)定可以由業(yè)主委員會(huì)來決定，這從長遠(yuǎn)的發(fā)展方向來看是正確的，但應(yīng)當(dāng)有一個(gè)適應(yīng)和過渡的過程，以免出現(xiàn)無序和混亂的局面。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費(fèi)無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠?yàn)椴宛^、超市、洗衣店、會(huì)所等項(xiàng)目提供充足的客源，住戶也相對(duì)容易得到穩(wěn)定、完善和低價(jià)的物業(yè)服務(wù)。如果購房者還是難以承受每月數(shù)百元的固定支出，建議選擇二手房改房項(xiàng)目，因?yàn)榉扛姆亢徒?jīng)濟(jì)實(shí)用房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，而且受政策的嚴(yán)格控制。
(四)看樣板房學(xué)問多
樣板房是開發(fā)商為了展示房子的品質(zhì)和功能而精心設(shè)計(jì)制作的。買家看樓的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是在售樓小姐的帶領(lǐng)下參觀樣板房。往往會(huì)有一些買家在收樓后反映自己的房子“貨不對(duì)板”，與當(dāng)初看到的樣板房有很大的差異。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定開發(fā)商如果設(shè)置樣板房就應(yīng)該說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)計(jì)及裝修與樣板房是否一致，如果沒有說明，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但一般在買家收樓時(shí)，開發(fā)商原用來吸引買家的樣板房可能早已不存在，或者已經(jīng)變了模樣。因此，再想進(jìn)行交涉或者索賠就會(huì)因?yàn)榭湛跓o憑而變得困難重重。
選定商品房 如何鎖定目標(biāo)
經(jīng)過深思熟慮之后，您肯定對(duì)幾個(gè)入圍樓盤進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時(shí)候了。
(一)如何判斷開發(fā)商的實(shí)力，樓盤的合法性?
業(yè)內(nèi)專家分析說，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)比較有限，您在買房時(shí)，在考察開發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購買的項(xiàng)目的合法性。
綜合起來，您要看：(1)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，(2)國有土地使用證，(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，(5)建筑工程施工許可證，(6)商品房預(yù)售許可證。
(二)怎么考察施工現(xiàn)場?
根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗(yàn)，您在作出了購買決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，還要對(duì)房屋的建筑面積和使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)的考察。
(三)購房過程中您應(yīng)當(dāng)重視的七大問題
當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)公司刊登的售樓廣告五花八門，把自己的樓盤吹得天花亂墜，其中不無陷阱，所以您在買房時(shí)一定要多留個(gè)心眼。現(xiàn)將某些房地產(chǎn)開發(fā)公司常設(shè)的陷阱列舉如下：
(1)發(fā)展商誠信問題。
(2)地段前景問題。
(3)價(jià)格問題。
(4)產(chǎn)權(quán)問題。
(5)期限問題。
(6)規(guī)劃問題。
(7)升值陷阱。
簽訂認(rèn)購合同
現(xiàn)房看過了，夢中的家園好象就近在咫尺。此時(shí)您可千萬不要激動(dòng)，因?yàn)橄旅孢€有一大堆手續(xù)需要您保持清晰的頭腦。
(一)簽訂《房屋認(rèn)購書》
購房者在選好房源、談妥價(jià)格后，步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。
認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：
1、認(rèn)購物業(yè);
2、房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式購房合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
簽訂正式合同
(一)心明眼亮避開購房合同糾紛
看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。因此，購房者需要注意十種常見的問題。
問題一：在認(rèn)購書里沒有注明免責(zé)的退定條款
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：合同主體認(rèn)定不明
購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問題三：開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等
簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四：使用語意含糊的字眼
合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。短是多長時(shí)間，什么樣的才算的?其實(shí)購房者對(duì)這些并不能清楚地確定。
問題五：約定提前交納部分費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問題六：賣方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
問題七：處理結(jié)果的約定不明確
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，您也很難制裁他，多是調(diào)解了事。
問題八：以偏蓋全
這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：拒簽購房者提出的補(bǔ)充協(xié)議
前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十：勿留空白提防作弊
如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫￥以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
所以，為了盡量避免或減少單方擅自變更合同的出現(xiàn)，簽訂合同時(shí)一定要注意。
(二) 合同須知：剖析“訂金條款” 提防合同陷阱
在購房過程中，簽訂購房合同是很重要的環(huán)節(jié)。規(guī)范的開發(fā)商都應(yīng)該采用標(biāo)準(zhǔn)商品房購房合同。購房者作為弱勢群體，很難要求開發(fā)商對(duì)擬好的合同進(jìn)行修改，尤其是熱銷樓盤，合同基本上是一字不改。
您在簽訂合同時(shí)，首先應(yīng)將開發(fā)商提供的合同與標(biāo)準(zhǔn)商品房購房合同作一對(duì)照，如有出入應(yīng)立刻與開發(fā)商交涉，要求其提供標(biāo)準(zhǔn)合同文本。購房合同由一般由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補(bǔ)充協(xié)議兩部分組成。
(三)預(yù)售合同登記
簽完購房合同后的30天內(nèi)，買賣雙方必須到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預(yù)售(預(yù)購)合同登記手續(xù)。如是外銷房，則應(yīng)到市國土資源和房屋管理局市場處辦理。辦理商品房預(yù)售、預(yù)購合同登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋買賣交易的合法性和性進(jìn)行確認(rèn)，可以有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期待利益，通過辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn);對(duì)賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。
預(yù)售合同登記手續(xù)一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理，您只需要提供相關(guān)的委托書、購買商品房登記表等資料就可以了。
采用的付款方式
合同簽了，預(yù)售登記做好了，那么接下來就該是交款了。住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，您認(rèn)為申請(qǐng)哪種貸款更合適自己呢?還有一點(diǎn)要注意，銀行會(huì)要求您辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)，您了解住房保險(xiǎn)的知識(shí)嗎?
消委會(huì)提醒：
“拿明天的錢圓的夢”的消費(fèi)理念，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會(huì)信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房貸款者。因此購房者一定要慎重考慮自己的償貸能力，不要超出自己的能力來供樓，以免帶來經(jīng)濟(jì)損失。
按揭貸款須知
(1)一手按揭貸款
一手樓按揭貸款指申請(qǐng)人(購房者)在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，分期還本付息。
1、貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的自然人，申請(qǐng)人年齡加貸款年限男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。
2、貸款額度、期限、利率：一手樓按揭貸款，8成30年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)利率的變動(dòng)而調(diào)整。但一般以7成15年按揭居多，住宅和商鋪的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按規(guī)定不得超過家庭收入的50%，但不要超過1/3，以免影響家庭的正常生活開支。
3、提出申請(qǐng)時(shí)，您需提供以下材料：
A 個(gè)人借款申請(qǐng)表
B 申請(qǐng)人和共有人有效證件和戶口簿
C 商品房預(yù)售合同(期房)或商品房出售合同(現(xiàn)房)原件
D 已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件
E 家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明
F 銀行規(guī)定的其它條件
以房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，要注意以下問題：
(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定抵押時(shí)，則必須取得全體共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。
(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，必須經(jīng)過企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)，這類抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。
驗(yàn)收入住
拿到新房鑰匙后，房子需要經(jīng)過驗(yàn)收才能入住的，您知道驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn)嗎?不合格的房屋是否有權(quán)向開發(fā)商拒收?
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。因此，商品房驗(yàn)收不可以馬虎了事。
索要“兩書一表”
向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《竣工驗(yàn)收備案表》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。
簽收《房屋驗(yàn)收單》
在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先要簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。
消委會(huì)特別提醒：先驗(yàn)房后交費(fèi)再簽文件
查驗(yàn)完各種證件后，就開始正式驗(yàn)樓。業(yè)主先繳納身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由物業(yè)管理公司人員或銷售代表帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。
在這一步，仔細(xì)驗(yàn)樓是必不可少的，畢竟購房花了這么多錢，不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢?驗(yàn)樓應(yīng)包括如下內(nèi)容：土建、裝修、給排水、照明用電、衛(wèi)生器具、防盜設(shè)施以及其它設(shè)施配件。
一般先驗(yàn)房子后交費(fèi)再簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，當(dāng)您對(duì)驗(yàn)樓的結(jié)果滿意之后，就可以簽字收樓了。但大多數(shù)開發(fā)商卻采取先交錢填表、簽文件再驗(yàn)樓的方法，這樣令開發(fā)商的主動(dòng)性更大。
因此，購房者在簽合同時(shí)應(yīng)將先驗(yàn)房再收樓作為附加條款寫在合同里，不先驗(yàn)房就不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保障自己的權(quán)益。
二手房購買須知
(一)二手房購買流程越來越多的購房者認(rèn)識(shí)到了二手房具有物美價(jià)廉、無期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢，于是，購買一套二手房已經(jīng)成為許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點(diǎn)及其不同于一手房的交易方式，在購買時(shí)許多應(yīng)該考慮的因素往往會(huì)被購買者忽視。在此，消委會(huì)提醒廣大購房者，選購二手房要注意以下問題：
1、看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購房之前，一定要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費(fèi)者在購房時(shí)容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
2、簽合同：確認(rèn)雙方合法身份一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購：首先考察性價(jià)比隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因，使二手房市場實(shí)際交易過程中也形成了很多隱患。
如何能讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房呢?有關(guān)專家建議，消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續(xù)：必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。
5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗(yàn)收房內(nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。
選購二手房之“四要”
1、不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)
2、不僅要看房齡還要看質(zhì)量
3、不僅要看社區(qū)還要看周邊
4、不僅要看眼前還要看將來
(二)二手房簽約常識(shí)買二手房在某種程度上說比買一手房(新建商品房)更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有顯露出來的隱患。因此，消費(fèi)者在簽訂二手房買賣合同時(shí)，一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利，該說明說清的，該事先約定的，都要表達(dá)清楚，有些條款是不能缺少的。
1)當(dāng)事人的單位名稱或姓名、住所。這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
2)標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況。
3)價(jià)款：這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定位、尾款等。
4)履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時(shí)間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?
5)違約責(zé)任：主要說明哪些是違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。
6)解決爭議的方式：主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
7)合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8)合同中止、終止或解除條款：
明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)議、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9)合同的變更或轉(zhuǎn)讓： 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。
10)附件： 在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
二手交易應(yīng)注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實(shí)買賣雙方身份4、看清合同條款5、將各項(xiàng)“口頭”承諾寫進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易
選購有房產(chǎn)證的二手房購買步驟如下：
步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請(qǐng)銀行按揭(如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步)
步驟四：買賣雙方同到房管局產(chǎn)易所申請(qǐng)買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過戶手續(xù)步驟六：買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
(五)消委會(huì)特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱
隨著房產(chǎn)市場的火熱，二手房市場也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設(shè)計(jì)各種陷阱，其中，針對(duì)多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費(fèi)者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢?
賣房子一定要房產(chǎn)過戶
專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過戶才是出售房屋的關(guān)鍵。千萬不要一手交錢一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣;二是買賣雙方一定要見面，坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過中間人終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失;三是不讓黑心中介有機(jī)可乘。對(duì)于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個(gè)人收購，都是利用不透明交易來吃差價(jià)，牟取暴利。
“現(xiàn)金收房”有何陷阱?
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過眾多媒體的報(bào)道，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購房者，先與業(yè)主談好房價(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買賣交易完成了;另外，許多不法中介為了達(dá)到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險(xiǎn)直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金收房，而當(dāng)不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會(huì)采取不正當(dāng)手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任，而業(yè)主也無法得到真正的利益優(yōu)惠。(注：二手房購買須知的部分內(nèi)容由中原地產(chǎn)提供)
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