房屋交房手續(xù)和交房流程事項(xiàng)大全

2013-08-14 15:45 來(lái)源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀(

  然說(shuō)買房子很麻煩,交房也不是件簡(jiǎn)單的事情。在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗(yàn)房技巧都是一些常識(shí)。雖然在交房的時(shí)候,開發(fā)商都會(huì)有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房,但是專家建議初次收房的業(yè)主們還是找熟悉的人陪同一起收房。在交房前要準(zhǔn)備什么手續(xù)?基本的流程什么呢?在交房時(shí),開發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房,并且有一份《住戶驗(yàn)房交接表》供業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,如果開發(fā)商未提供這類表格,那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄,記錄后一式兩份,都要由開發(fā)商蓋章,一份交給開發(fā)商,一份業(yè)主自己保存。

房屋交房手續(xù)、交房流程事項(xiàng)大全

房屋交房手續(xù)、交房流程事項(xiàng)大全

  交房要具備哪些條件?

  按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件:

  一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn),出具是否合格的書面證明,如果驗(yàn)收合格,還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí),如合格、優(yōu)良等。

  二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋,不允許交付,公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。

  三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證,俗稱"大產(chǎn)證"。實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證",就必須具備一、二條所列條件。大產(chǎn)證"的,開發(fā)商不能辦理交房手續(xù),開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的,買方應(yīng)拒絕接受。

  不少購(gòu)房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí),就提前進(jìn)房裝修,等交房期屆滿,開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付,導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難:退房吧,已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力;不退吧,住下去確有諸多不便,或干脆無(wú)法居住,再說(shuō),即使是要求退房,購(gòu)房者也無(wú)法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失,因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò),也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。

  房屋交房手續(xù)有哪些?

  一、通知

  開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi),按有關(guān)規(guī)定,如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。

  二、驗(yàn)收

  購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收,并做好記錄,同時(shí),不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

  驗(yàn)收時(shí),開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的,購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收,由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

  三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》

  根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī),商品房交付使用時(shí),應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的,購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng)。

  四、簽署房屋交接書

  購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn),認(rèn)為符合合同約定條件的,應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對(duì)不符合合同約定的,應(yīng)做好記錄,要求開發(fā)商簽字,直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn),再簽署房屋交接書。

  那具體的交房流程如下:

  1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉,配套鑰匙是否能快速打開門,看門是否存在變形,把手等是否有破損情況,窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自備電池,給防盜門的門鈴裝上電池,看門鈴是否正常響動(dòng)。

  2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象,注意看這些地方有沒(méi)有黃色污漬,如果有,就說(shuō)明房屋可能存在滲水漏雨的問(wèn)題。

  3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面,看其是否會(huì)出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象,如果有,就要記錄在表格上,之后要求開發(fā)商解決。

  4、業(yè)主需自帶個(gè)插座小燈,在驗(yàn)房時(shí)將其插在電路插孔中,檢查插孔是否正常有電,看插座小燈是否亮起,并看看所有的燈座是否正常有電;在插上小燈的時(shí)候,業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對(duì)應(yīng)的分路電閘,以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

  5、仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象,可以現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)燃一些攜帶的廢紙,看煙氣是否能從排煙口正常排出。

  6、在檢查下水道是否通暢的時(shí)候,業(yè)主可以用塑料袋裝滿水,快速的倒向房屋內(nèi)的各個(gè)地漏、下水,看水是否能快速流進(jìn)下水道。

  7、進(jìn)行防水檢查,在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住,堵住衛(wèi)生間的各下水口,往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水,24小時(shí)之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象,如果沒(méi)有,就說(shuō)明房屋的防水還是很成功的。

  8、記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字,這樣以后交費(fèi)時(shí)業(yè)主可做到心里有數(shù)。

  在開發(fā)商交房時(shí),業(yè)主們要特別注意以下三點(diǎn):

  1、在驗(yàn)房之前,如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件,那業(yè)主一定不要答應(yīng),否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,就只能自己付錢解決了。

  2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證,業(yè)主是可以拒絕的,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦,如果交給開發(fā)商,那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。

  3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫在紙面上,不能聽信開發(fā)商的口頭承諾,并且在房屋問(wèn)題的后面,還要寫明開發(fā)商承諾的解決時(shí)間,這樣業(yè)主才不會(huì)在開發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。

  4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件

  律師說(shuō),在正常交房過(guò)程中,業(yè)主應(yīng)該查看以下文件:

  是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》,這是強(qiáng)制要求的。

  第二是我們常說(shuō)的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說(shuō)明書",這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。

  第三是開發(fā)商已取得認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù),看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入,以便盡早使問(wèn)題獲得解決。

  逾期交房可否先收房后追究責(zé)任?

  擔(dān)心開發(fā)商逾期交房,擔(dān)心一旦接收房屋后,就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒(méi)有必要的。因?yàn)椋?、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序,也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任;第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下,是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利;第三、除購(gòu)房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然,追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

  購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前,不能簽署《住宅鑰匙收到書》,領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而沒(méi)有逾期交房的壓力。

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