這五類房子很難轉(zhuǎn)手 價格再低也不能買！

　　今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力，多個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，全國40余座城市開始“限購”或“限售”。你知道嗎?對于買房人來說，除了要關(guān)注調(diào)控政策，還要全方位思考房子的價值，市場上這幾類房子很難轉(zhuǎn)手!

　　1小產(chǎn)權(quán)房

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房沒有頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護。

　　近日，有報道透露《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中強調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。

　　2特殊政策限制的房子

　　對于購房者來說，的調(diào)控政策也是需要時時關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購，還有“限售”，買后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。

　　因此，有政策限制的房子在買賣時，要看清政策規(guī)定，仔細研究當中的限制規(guī)定是否會影響自己的居住和使用。

　　3熱點城市商住房

　　與住宅相比，商住房有以下特點：

　　商住兩用房土地出讓年限長為50年;

　　大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費用標準高于住宅;

　　商住房不能遷入戶口，不能享受學校、居委會等配套設施;

　　商住的物業(yè)費、供暖費要比住宅貴;

　　商住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜。

　　今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的“限購”問題。對于個人購房者來說，之前不“限購”的商住房，現(xiàn)在不僅“限購”，而且只能買二手商住房，此外，商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

　　4房齡較大的二手房

　　買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。

　　首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構(gòu)在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對房屋的評估。

　　房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

　　5產(chǎn)權(quán)不明確的房子

　　有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標購房，這種房子在轉(zhuǎn)手時，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況，比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫著賣房業(yè)主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響到以后的賣房流程，對購房人很不利。

　　再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什么大問題，但實際上卻隱藏了很多風險，包括債務糾紛、拆遷或者小孩上學等，都容易出現(xiàn)麻煩。

　　現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視，關(guān)注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時候，極有可能影響到成交價。

　　目前拆遷補償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此復雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其占用的可能性。