二手期房可以買賣嗎?一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒有辦出產(chǎn)證,這樣的房子是不是可以買賣?買賣合同即使簽訂,會不會因為違法而無效呢?其實,我們通常所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記,至于期房買賣合同的法律效力問題,是沒有任何影響的。
上海高院曾有書面意見指出:不能僅因賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效,賣方雖然沒有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán),但根據(jù)買賣合同享有債權(quán),對債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利,因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買賣合同的效力,無非是不能辦理預(yù)告登記而已。
買賣二手期房需要注意哪些問題
(一)買賣合同只要辦了公證就有強制執(zhí)行力了嗎?
買賣雙方簽訂買賣合同后,買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶,所以往往會選擇在公證機關(guān)的公證下簽訂買賣合同,認(rèn)為公證過的合同賣方就不能違約了,即使違約買方也可以向法院要求強制過戶。其實這是一個大大的誤解,公證機構(gòu)或者律師見證不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實意思表示進行第三方證明,其不可能起到對合同將來履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用,要違約還是要違約,避免不了。
(二)買方與誰簽合同保險?
期房買賣,通常有兩種交易模式:一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù),即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同,賣方完全退出交易,由買方取代原先賣方的地位——這是保險的期房買賣交易模式,當(dāng)然前提是開發(fā)商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同,其名為買賣合同,實質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場上常見的交易模式。
(三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》
買方如果與賣方簽訂期房買賣合同,首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款,再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方,同時賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達(dá)給開發(fā)商,因為法律規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人,否則對債務(wù)人不發(fā)生效力。
(四)限度避免一房二賣
為防止賣方在與買方簽完合同后,又將房子賣給他人,導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空,買賣雙方可以約定:賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管,此舉可以限度避免一房二賣情況的發(fā)生。
(五)賣方到時不賣了,買方怎么辦?
如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了,不賣了,這個時候買方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外,還有其他保障嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定,買方除了要求違約金外,還有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同,也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過戶給買方,因為繼續(xù)履行同樣是一項重要的違約責(zé)任,它和違約金并行不悖,可以同時主張。
(六)稅費承擔(dān)需要及早了解
按照期房買賣的通常交易流程,開發(fā)商先將房子過戶給賣方,賣家再將房子過戶給買方,在這個環(huán)節(jié)中,房子交易了兩次,契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次),營業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對稅費承擔(dān)沒有事先約定,極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費都有買方承擔(dān),賣方只要一個到手價,那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準(zhǔn)備。
上文主要回答了二手期房可以買賣嗎,買賣二手期房需要注意哪些問題。雖然說二手期房買賣的行為并不被法律禁止,市場上也多有成功操作的案例,但畢竟少了預(yù)告登記這個物權(quán)保障環(huán)節(jié),賣方毀約的現(xiàn)實風(fēng)險還是不容忽視的,再怎樣精心布置的交易方式,也難免有所錯漏。如果發(fā)現(xiàn)賣方有怠于履行的跡象,及時向法院起訴,并要做好財產(chǎn)保全工作,具體工作還是尋求專業(yè)的房產(chǎn)律師的幫助,他們的專業(yè)技能能幫助到您。更多資訊敬請關(guān)注中國裝修保障網(wǎng)。
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