新房買好,但是不能按時來收房的業(yè)主有很多,有些長期在國外沒時間來收房,有些認(rèn)為房屋質(zhì)量不好就不收房,甚至有網(wǎng)友認(rèn)為裝修不好影響收房等等。在逾期收房的情形下,從開發(fā)商交房之日至房屋購買人收房之日這段時間的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)向誰收取呢?這個物業(yè)費交給業(yè)主還是開發(fā)商呢?下面小編就來談?wù)劜皇辗课飿I(yè)費交納由誰來負(fù)責(zé)這個問題。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定:業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。從該條款來看,首先明確了合同約定的效力,同時補充了已竣工尚未交給物業(yè)買受人情形下,物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納的規(guī)則。該條款以“交給”作為分界嶺,然而“交給”一詞并不是一個法律用語,其準(zhǔn)確的含義應(yīng)當(dāng)是“交付”。就該條款,各地紛紛通過規(guī)定的形式進行了補充和細化,以幾個城市為例:
《杭州市物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定:物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后,物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。
《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定:前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),房屋買賣合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定:前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
通過上述條款可以看到各地司法實踐中普遍認(rèn)可了“交付”作為分界嶺這一方式,認(rèn)定房屋是否“交付”順理成章便成了判斷物業(yè)費承擔(dān)主體的關(guān)鍵所在。“交付”標(biāo)志到底是什么呢?從常理判斷,交鑰匙或者交房卡后,房屋買受人才能進入房間,因此,司法實踐中常常會采取“交鑰匙”作為一手房的交付標(biāo)志。但是如果房屋買受人延期收房或者拒絕收取鑰匙,將會造成開發(fā)商的風(fēng)險。因此,實踐中為規(guī)避上述問題的產(chǎn)生,開發(fā)商往往會在商品房預(yù)售合同中增加一條:逾期不辦理房屋驗收交接手續(xù),經(jīng)書面催告一次仍未來交驗的,催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋視為轉(zhuǎn)移,相關(guān)風(fēng)險責(zé)任由買受人承擔(dān)。這一條款意味著,只要在庭審過程中提交了《商品房交付通知書》以及催告證明,即可向房屋買受人主張物業(yè)費。
此時,很多人可能會提出疑問:商品房預(yù)售合同屬于開發(fā)商擬定并反復(fù)使用的格式合同,這種約定是否完全有效呢?筆者認(rèn)為,判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類情況進行討論:種情況是房屋買受人在沒有任何理由不收房的,這種情況下應(yīng)當(dāng)判定業(yè)主主觀上存在“惡意”,進而直接適用商品房預(yù)售合同的約定,該房屋視為轉(zhuǎn)移,并由買受人承擔(dān)物業(yè)費;第二種情況是房屋存在質(zhì)量問題,那么就需要判定該房屋存在質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度,是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)。如果房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn),例如已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》,或者雖然存在質(zhì)量問題但不影響實際居住使用的,仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由買受人承擔(dān)物業(yè)費,反之,則應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費。
在司法實踐中,物業(yè)公司打“交付”類官司常常受阻,法院認(rèn)為房屋是否交付屬于商品房買賣合同糾紛,應(yīng)當(dāng)先由開發(fā)商同買受人打違約官司后,物業(yè)公司再行起訴。在這種情形下,我們建議在前期物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)費起算點進行明確約定,即按照收房通知書約定的日期起算物業(yè)費,以便于法院在審理過程中可以直接援引相關(guān)條款,并將“交付”作為一種案件事實的認(rèn)定,以減少不必要的麻煩和損失。此外,雖然我國不是判例法,但是各地中院判決也會對當(dāng)?shù)鼗鶎臃ㄔ寒a(chǎn)生一定的影響,所以適當(dāng)提供一份已經(jīng)生效的判決給法官作為參考,也不失為一種好的方式。
上面就是小編整理的關(guān)于不收房物業(yè)費交納由誰來負(fù)責(zé)這個問題的答案,網(wǎng)友們知道該怎么解決了嗎?當(dāng)然大家還是按時驗房收房哦,給自己和開發(fā)商都帶來方便。
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