對(duì)于中國人來說,買房是個(gè)大事件。買一套房,可能就意味著兩代人共同為了一輩子的居住條件買單。付出如此大的代價(jià)購買來的商品,要是遭遇糾紛,導(dǎo)致權(quán)益受損該怎么辦呢?在樓市一片欣欣向榮發(fā)展的背后,因房產(chǎn)問題維權(quán)的事件接連不斷,定金不退、建筑質(zhì)量問題、產(chǎn)權(quán)證辦理難、面積縮水、樓盤虛假宣傳等。
案例1:逾期交房
案例:市民黃先生反映,他于2011年12月與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,合同約定交房時(shí)間為2013年4月,但在履約過程中,開發(fā)商一直到2013年7月才交房,延期交房超過90天。
建議:當(dāng)遇到開發(fā)商延期交房時(shí),若與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額,則購房人可依據(jù)合同約定的金額要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金。若無約定,則依法確定開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任,違約金按逾期交付使用房屋期間,有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí),另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,可要求開發(fā)商返還所交的預(yù)售購房款和利息。
案例2:定金糾紛
案例:2012年10月,張小姐在某開發(fā)商售樓處認(rèn)購了一套商品房,交了2萬元認(rèn)購金并簽訂了認(rèn)購書。認(rèn)購書對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而,當(dāng)張小姐如約前往售樓處簽訂合同時(shí)卻發(fā)現(xiàn),開發(fā)商在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平,例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款,無法辦理按揭款應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。對(duì)此,張小姐認(rèn)為這是一份不公平的購房合同,拒絕簽字,要求協(xié)商更改合同。隨后,開發(fā)商通知張小姐沒收其定金。
建議:依據(jù)法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。在這個(gè)案例中,開發(fā)商在事先未告知的情況下,要求張小姐簽訂有不對(duì)等條款的合同,侵害了張小姐的合法權(quán)益。在張小姐提出合理異議后,開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款,并單方提出沒收定金;因此,致使購房合同不能簽訂的責(zé)任在開發(fā)商。依照上述法律規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
案例3:廣告與實(shí)際銷售不符
案例:市民覃先生2012年購房,購房過程中,開發(fā)商的宣傳廣告上注明,小區(qū)內(nèi)將配套150平方米的會(huì)所,還有數(shù)千平方米的綠地供老年人休閑娛樂。交房后,承諾的會(huì)所變成了對(duì)外經(jīng)營的酒樓,綠地也變成了停車場。覃先生氣憤地表示,當(dāng)初選擇這個(gè)小區(qū),就是看中配套齊全,環(huán)境優(yōu)越宜于養(yǎng)老;現(xiàn)在承諾無法兌現(xiàn),開發(fā)商卻以合同未出現(xiàn)相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。
建議:廣告是對(duì)整個(gè)樓盤的宣傳,不會(huì)具體到某套商品房,購房者應(yīng)對(duì)具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說“二房變?nèi)俊薄百?zèng)送小花園”“俯瞰江景”,“毗鄰公園”等定義較為模糊的宣傳,如果購房者是看廣告宣稱的內(nèi)容而購房的,為了避免這種情況的出現(xiàn),建議購房者一是不能只輕信廣告,應(yīng)以實(shí)物為準(zhǔn),到現(xiàn)場觀看。
此外,廣告及銷售人員所承諾的事項(xiàng)法律上是以書面合同約定為準(zhǔn),購房者在購買商品房時(shí)應(yīng)注意合同上是否標(biāo)明相應(yīng)的條款。當(dāng)購房者在簽訂購房合同時(shí),為了預(yù)防后期出現(xiàn)問題時(shí)維權(quán)難,能夠?qū)⒈容^重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通過留存資料,甚至手機(jī)拍照等方式取證,以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。
案例4:逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
案例:市民周女士很氣憤,因?yàn)槠滟I房4年了,可房產(chǎn)證一直沒有拿到。據(jù)她介紹,2009年她在某樓盤購買了一套房子,當(dāng)時(shí)開發(fā)商口頭承諾在9個(gè)月內(nèi)辦下產(chǎn)權(quán)證。2013年,周女士打算將該房子出讓,但是因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證而遲遲無法交易。
建議:在項(xiàng)目建設(shè)過程中未按規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門的審批組織施工、建設(shè),以致出現(xiàn)規(guī)劃及竣工驗(yàn)收困難,是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況,可向法院起訴,要求退房。人民法院在2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中,對(duì)房開商不按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證也有明確規(guī)定。購買商品房遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證,可向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)賠償損失,通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
案例5:房產(chǎn)面積差異糾紛
案例:2012年1月羅先生購買了某小區(qū)房屋一套,在2013年12月份開發(fā)商交房時(shí),羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積由120平方米減小到了117平方米,這種時(shí)候他該怎么辦?
建議:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:1.面積誤差比值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,以此請(qǐng)求解除合同的,不予支持;2.面積誤差比值超出3%,請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān);房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還。