房貸利率換錨怎么回事 購(gòu)房者月供會(huì)變多嗎

　　10月8日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率新規(guī)正式施行，民眾普遍關(guān)注的房貸利率正式“換錨”為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。換錨后，房貸實(shí)際利率是降低還是上調(diào)了?對(duì)購(gòu)房者的月供影響幾何?

　　10月8日起房貸利率“換錨”

　　8月25日，中國(guó)央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

　　之前，房貸利率定價(jià)是采取基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的方式。2015年10月24日以來(lái)，房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。

　　簡(jiǎn)單一句話，改革后，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，以近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

　　加點(diǎn)是多少?每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

　　舉個(gè)例子，央行9月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.85%，假如銀行確定的加點(diǎn)為55個(gè)基點(diǎn)，那么你的商業(yè)貸款利率就是5.4%。此后如果LPR有變化，那么貸款利率也會(huì)有變化，但55個(gè)加點(diǎn)固定不變。

　　房貸實(shí)際利率是降還是漲了?

　　按照央行的要求，各地要“因城施策”確定加點(diǎn)下限，銀行要合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。而從目前來(lái)看，房貸實(shí)際利率變化不大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新網(wǎng)記者表示，目前看，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。包括之前低于基準(zhǔn)利率的上海，10月8日?qǐng)?zhí)行的利率與9月相比也基本平穩(wěn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院8日發(fā)布《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》指出，2019年10月份，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率平均為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，北京新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。

　　此前，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。也就是說(shuō)，新政執(zhí)行后，北京地區(qū)首套房貸款利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，變化不大。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前各地部分銀行的LPR基點(diǎn)來(lái)看，調(diào)整以后絕大多數(shù)城市都較以前略高出了0.01到0.02個(gè)百分點(diǎn)，其含義是房貸利率本身沒(méi)有下跌的可能，這和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然執(zhí)行“房住不炒”的政策動(dòng)向有關(guān)，多數(shù)銀行還是會(huì)執(zhí)行相對(duì)謹(jǐn)慎的做法，房貸利率將以穩(wěn)為主。

　　對(duì)購(gòu)房者的月供影響幾何?

　　易居研究院對(duì)全國(guó)14個(gè)典型城市進(jìn)行了房貸測(cè)算，這14個(gè)城市包括：4個(gè)一線城市，北京、上海、廣州和深圳;7個(gè)二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？?3個(gè)三四線城市，無(wú)錫、珠海、佛山。

　　報(bào)告以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進(jìn)行成本測(cè)算發(fā)現(xiàn)，14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過(guò)去增加了6元，而二套房的月供額比過(guò)去增加了15元。

　　4個(gè)一線城市10月份LPR房貸利率。來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院。

　　月供額比過(guò)去增加了6元，形象來(lái)說(shuō)，就是購(gòu)房者每月要少吃一個(gè)雞蛋灌餅了，影響不大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似月供額的變動(dòng)非常小，基本上不會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成太多干擾，或者說(shuō)是可以忽略不計(jì)的。而從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒(méi)有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

　　此前，央行也曾表示，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。