史上全的房屋驗收前準備攻略

史上全的房屋驗收前準備攻略

一、房屋驗收前的準備

商品房質量糾紛是當前投訴較多的問題。為幫助業(yè)主順利收房，本章給大家講講驗收房屋的要點。

1.免除收房傷痛，從簽合同開始

為避免出現(xiàn)房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發(fā)商，將風險控制在前期。

簽合同時應明確各有關細節(jié)，包括收房時間，收房程序(如先驗房，無異議后再收房等)；驗房時從配套設施到房內各項交付物指定的具體詳細驗收標準，附上設計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收房時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易造成歧義的條款陷阱，免除收房時的麻煩。

越來越多的準業(yè)主們即將面臨入住問題，開發(fā)商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房標準嗎？是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交房了呢？當然不是，下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。

2.切記查看“兩書一表”

向開發(fā)商索要兩書——《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。一表是《竣工驗收備案表》，同時要求開發(fā)商提供認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

一些開發(fā)商甚至連消防這樣的關鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。像消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關天的大事故，對于業(yè)主來說，人身安全才是位的。業(yè)主驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》，同時一定要仔細查看各個分項有沒有都備案，有關部門是否出具了關于水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，開發(fā)商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責任。

提示：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

3.檢查房屋結構及面積

首先業(yè)主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致；房屋結構是否和原設計圖相同。其次應查看房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

4.先驗房后收樓

先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收房文件上簽字，要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權代辦費等費用，方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋。業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)房屋質量有問題，申訴起來也很被動。負責任的開發(fā)商會積極善后，無良心的則會實施拖延戰(zhàn)術，讓業(yè)主勞心勞力，這對業(yè)主來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑辗课募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

每年都有樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝修住宅的消費者也隨之增加，精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格呢？

建設部在2002年3月1日發(fā)布實施了《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》，不少省市在此基礎上又制定了各地的家庭裝飾裝修質量標準，例如，目前北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭居室裝飾工程質量驗收標準》，另一個是《北京市裝飾工程質量驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收。

驗收完有關文件，業(yè)主馬上就要開始實地驗房了，由于不少業(yè)主是置業(yè)，而且房屋驗收又是一項非常專業(yè)的工作，因此很多人不知道從何驗起。需要指出的是，

開發(fā)商提供的《樓宇驗收記錄表》列出的項目大多不夠細致，一旦驗收起來，可能根本不夠用，建議業(yè)主先自備驗房記錄單，以備不時之需。在驗房過程中，首先要關注房屋是否存在結構問題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等；然后才是房屋使用方面的細節(jié)問題，例如門窗是否平直等。

屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過相關部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前，需要對毛坯房的驗收標準有所了解。按照通常的標準，交付房屋時，毛坯房需要對以下方面進行驗收：

(1)全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

(2)公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。

(3)各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。

(4)檢查墻面、頂層應無滲漏痕跡。

(5)戶門以內各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整，色澤基本均勻，線角順直的標準。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結牢固、無裂縫。

(6)有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行24小時蓄水試驗，做到無滲漏。

(7)地漏與泛水坡度符合設計要求，不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

(8)各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

四、驗房時的注意問題及簡單操作方法

(1)檢查廚房煙道

用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

(2)檢查衛(wèi)生間通風情況

衛(wèi)生間若沒有窗戶，則應有通風孔，同樣用上面的方法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

(3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙

窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。窗臺下面如有水漬則可能是窗戶漏水。

(4)驗電

①打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮。

②檢查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，應立即修復，否則日后誤觸電時無法及時斷電，將危及業(yè)主生命。如果條件允許，插座還應用萬用表測試對地絕緣情況是否良好。

③開關箱內的各分路開關應有明顯的標示，如果沒有或不明確，應立即糾正。

④開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動進行檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應緊固或更換。否則日后使用中接觸不良出現(xiàn)打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。

⑤檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。用電話機檢查電話線路是否有信號；用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號；用網(wǎng)絡檢測設備檢查內部網(wǎng)線是否暢通。

⑥檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

⑦檢查入戶門門鈴：帶兩節(jié)5號電池測試門鈴，是否不響或響個不停。

⑧衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座

(5)檢查房屋有無傾斜

用盒尺檢查房頂，取4〜5個點進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時可在房頂上用細繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其垂直傾斜程度，一般來說誤差3厘米以上應該警惕。這方面的問題也能反映出建筑質量的高低。

(6)檢查有無滲漏情況
業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等，這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。還應查看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

(7)檢查保溫墻面是否滴水

冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

(8)檢查房屋有無裂縫

①首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平