從創(chuàng)新公司看技術(shù)如何賦能地產(chǎn)與泛家居業(yè)

　　房地產(chǎn)與家居家裝行業(yè)是一個(gè)關(guān)乎全人類(lèi)生存質(zhì)量的巨大行業(yè)，與此同時(shí)，也是一個(gè)相對(duì)分散、缺乏全球性品牌的行業(yè)。

　　億歐根據(jù)Zion Market Research、Statista等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的各子行業(yè)規(guī)模綜合測(cè)算得出，2018年，全球家居家裝市場(chǎng)規(guī)模為33154.9億美元，并將以4.95%的年復(fù)合增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)。2024年，全球家居家裝市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)44310.9億美元。

　　2019年12月，在世界創(chuàng)新者年會(huì)WIM上，億歐發(fā)布了“2019全球房產(chǎn)&家科技創(chuàng)新50”榜單。此次評(píng)選的評(píng)定維度包括融資金額、企業(yè)估值、技術(shù)壁壘等7個(gè)指標(biāo)，并依據(jù)億歐的走訪調(diào)查和對(duì)行業(yè)的理解，從上千家房地產(chǎn)與家居家裝科技初創(chuàng)公司中挑選出了50家可能改變行業(yè)游戲規(guī)則的初創(chuàng)公司。

　　按來(lái)看，上榜企業(yè)中，美國(guó)、中國(guó)、印度分別以20、11、8家上榜企業(yè)。主要原因在于：得益于數(shù)量較為龐大的人口，中、美、印的房地產(chǎn)與家居家裝市場(chǎng)潛力巨大，且存在諸多未被改造之處;與此同時(shí)，資本入局助推了中美印的房地產(chǎn)與家居家裝科技創(chuàng)新，更多新公司被孕育出來(lái)。

　　從子行業(yè)看，上榜企業(yè)正從生產(chǎn)制造、流通渠道以及產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新三個(gè)方面，為四個(gè)子行業(yè)帶來(lái)變革，包括房地產(chǎn)科技、家裝新方式、家居新零售以及智能家居。其中，房地產(chǎn)科技的上榜企業(yè)數(shù)量多。

　　房地產(chǎn)科技

　　房地產(chǎn)科技是指通過(guò)科學(xué)技術(shù)來(lái)更有效地解決房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)，包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)存在的挑戰(zhàn)，其范疇包括房地產(chǎn)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)金融科技、長(zhǎng)租公寓、短租平臺(tái)、共享辦公、智慧建筑、裝配式建筑等。

　　從融資規(guī)模上看，房地產(chǎn)科技的浪潮約興起于2014-2015年，并從2017年起大規(guī)模席卷行業(yè)，2019年上半年，針對(duì)房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投資在半年內(nèi)就達(dá)到了130億美元，超過(guò)2017年全年的總額。

　　2013年至今，有60%的針對(duì)房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的融資流向了人口總量多、密度大的亞洲。可以說(shuō)，亞洲是房地產(chǎn)科技發(fā)展?jié)摿Φ囊黄箨憽?

　　榜單對(duì)從屬于“生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)”的智慧建筑、裝配式建筑，以及從屬于“流通渠道環(huán)節(jié)”的房地產(chǎn)交易平臺(tái)、長(zhǎng)租公寓、短租平臺(tái)五個(gè)賽道作重點(diǎn)關(guān)注。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)中，我們捕捉到了以美國(guó)的Built Rrobotics為代表的建筑機(jī)器人研發(fā)公司，以日本的Andpad為代表的施工現(xiàn)場(chǎng)管理軟件提供商，以加拿大的Blokable為代表的裝配式建筑公司。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的流通渠道環(huán)節(jié)中，我們捕捉到以德國(guó)的Holidu為代表的短租平臺(tái)，以中國(guó)的居理為代表的新房電商，以印度的Stanza Living為代表的面向?qū)W生、年輕人的長(zhǎng)租公寓，以新加坡的99.co為代表的房地產(chǎn)交易平臺(tái)。

　　房地產(chǎn)科技為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的三大變革貫穿產(chǎn)業(yè)鏈的始終：①提高房地產(chǎn)規(guī)劃效率;②改變?nèi)藗兘ㄔ旌褪褂媒ㄖ锏姆绞?③創(chuàng)建更公平透明的交易市場(chǎng)?？萍汲掷m(xù)落地，正在改變房地產(chǎn)行業(yè)中從業(yè)人員和消費(fèi)者的認(rèn)知和行為模式。

　　家裝新方式

　　伴隨新技術(shù)持續(xù)落地，家裝領(lǐng)域出現(xiàn)了多種以科技作為支撐的新模式。3D云設(shè)計(jì)在獲客和轉(zhuǎn)化方面賦能設(shè)計(jì)師與家裝公司，BIM系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了建筑和裝修行業(yè)的精細(xì)化、信息化管理，互聯(lián)網(wǎng)家裝和O2O模式下的家庭服務(wù)平臺(tái)為消費(fèi)者創(chuàng)造了更觸手可及的消費(fèi)渠道，裝配式裝修極大地縮減了裝修所消耗的時(shí)間成本。

　　著眼未來(lái)，億歐將全球家裝行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)為：裝配式賦能B端，精裝房是大勢(shì)所趨，家裝向更高效易行的方向演進(jìn)。

　　在以美國(guó)、日本為代表的發(fā)達(dá)，消費(fèi)者購(gòu)房之初是不存在硬裝需求的。開(kāi)發(fā)商交付的絕大部分不是毛坯房而是精裝房，消費(fèi)者只需再選購(gòu)家具和一些裝飾品(即“軟裝”)即可。

　　在這些發(fā)達(dá)內(nèi)，消費(fèi)者對(duì)于家裝的需求更多指向的是家裝后市場(chǎng)，即房屋使用一段時(shí)間后所產(chǎn)生的維護(hù)翻新的需求。家裝后市場(chǎng)賽道中的代表玩家包括美國(guó)初創(chuàng)公司Pro.com，在家庭服務(wù)方面，我們發(fā)現(xiàn)了美國(guó)初創(chuàng)公司Super和印度的UrbanClap。

　　在以中國(guó)、印度為代表的發(fā)展中，毛坯房一度在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)主流。伴隨消費(fèi)水平不斷提高、產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和創(chuàng)業(yè)者分別從精裝房以及互聯(lián)網(wǎng)家裝的的角度試圖切入家裝行業(yè)，解決裝修鏈條長(zhǎng)、流程復(fù)雜、陌生消費(fèi)的問(wèn)題。

　　在互聯(lián)網(wǎng)家裝領(lǐng)域內(nèi)，美國(guó)的Havenly以其精致優(yōu)雅的品牌調(diào)性獲得市場(chǎng)認(rèn)可，發(fā)源于印度的初創(chuàng)公司DesignCafe于2018年末獲得折合人民幣約2億元的融資，發(fā)展迅速，目前正在加快線(xiàn)下體驗(yàn)店的布局。

　　3D云設(shè)計(jì)與BIM系統(tǒng)在家裝行業(yè)的應(yīng)用也正在興起，中國(guó)的酷家樂(lè)、三維家是典型案例。

　　裝配式裝修目前解決的主要是B端的效率和成本問(wèn)題，即公寓、酒店、醫(yī)院等場(chǎng)景下裝修時(shí)間長(zhǎng)、效率低所造成的資源浪費(fèi)，同時(shí)通過(guò)批量生產(chǎn)內(nèi)裝“盒子”獲得比傳統(tǒng)的濕法裝修更低的成本。和能人居是家裝配式裝修公司，也是該賽道內(nèi)有代表性的中國(guó)企業(yè)。

　　家裝變革正處于進(jìn)行時(shí)。在全球范圍內(nèi)，家裝行業(yè)的發(fā)展水平仍然呈現(xiàn)地區(qū)間的不平衡性，到目前為止，裝修所存在的痛點(diǎn)并沒(méi)有完全解決，也沒(méi)有一個(gè)毫無(wú)弊端的模式被創(chuàng)造出來(lái)。

　　家居新零售

　　新零售意味著打破線(xiàn)上與線(xiàn)下的界限，讓線(xiàn)上與線(xiàn)下兩個(gè)渠道深度融合，輔以產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)社交化等手段，與消費(fèi)者建立更近的距離。而家居零售業(yè)是零售業(yè)的一個(gè)特殊場(chǎng)景，在行業(yè)特征和現(xiàn)狀上都具有特殊性，因此，“家居新零售”注定要對(duì)新零售概念進(jìn)行演變和延伸。

　　家居新零售的“新”有以下幾種表現(xiàn)形式：

　　1. 線(xiàn)上與線(xiàn)下的邊界更加模糊，電商與實(shí)體自發(fā)進(jìn)行雙向的融合，購(gòu)物體驗(yàn)更加流暢;

　　2. 家居零售品牌向大家居、泛家居橫向擴(kuò)張，從“售賣(mài)產(chǎn)品”向“提供全案的生活方式”轉(zhuǎn)變;

　　3. 營(yíng)銷(xiāo)模式、產(chǎn)品風(fēng)格、產(chǎn)品類(lèi)型更加貼近千禧一代的愛(ài)好與需求，家居消費(fèi)過(guò)程變得更年輕有趣。

　　家居新零售的“新”需要數(shù)字化經(jīng)營(yíng)、智能化管理、智能制造、C2M等作為底層基礎(chǔ)。對(duì)于創(chuàng)新品類(lèi)、全案生活方式以及消費(fèi)場(chǎng)景的電商化這些“表象”，消費(fèi)者的感知會(huì)更為明顯。

　　新零售概念流行于中國(guó)，但這并不代表新零售只是發(fā)生在中國(guó)的趨勢(shì)。在全球范圍內(nèi)，美國(guó)是家居新零售發(fā)展快、業(yè)態(tài)多樣的，而家居電商賽道是科技創(chuàng)業(yè)公司密集的一條賽道。

　　美居電商行業(yè)發(fā)展歷程

　　在全球范圍內(nèi)， 我們捕捉到了以Framebridge、Boll & Branch為代表的美居電商初創(chuàng)公司，從定位來(lái)看，美居電商正在往高端化方向發(fā)展，今年內(nèi)獲得融資的家居電商大多主營(yíng)級(jí)別的家居用品;

　　以Urban Ladder為代表的印度家居電商致力于整合印度極為分散落后的家居零售市場(chǎng)，目標(biāo)人群定位在大多數(shù)城市居民;

　　以RentoMojo為代表的印度家具租賃公司著眼于為短期居住的年輕人提供低價(jià)而方便的家具解決方案;

　　以麗維家為代表的互聯(lián)網(wǎng)定制家居平臺(tái)則代表著定制居潮流與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合所產(chǎn)生的業(yè)態(tài)。

　　家居新零售的表現(xiàn)形式隨人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平和習(xí)慣、互聯(lián)網(wǎng)滲透率、實(shí)體零售發(fā)展水平等因素而產(chǎn)生變化，在各國(guó)也具有不同的特點(diǎn)。

　　智能家居

　　“智能家居”是以住宅為載體，融合自動(dòng)控制技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將家電控制、信息管理、影音娛樂(lè)等功能有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)家居設(shè)備的集中管理，提供更具有便捷性、舒適性、安全性、節(jié)能性的家庭生活環(huán)境的系統(tǒng)性產(chǎn)品，億歐家居作者都保杰將智能家居在當(dāng)下發(fā)展階段的特點(diǎn)總結(jié)為六個(gè)關(guān)鍵詞：“分工明確、技術(shù)驅(qū)動(dòng)、前景廣闊、單品爆發(fā)、2C2B加快落地、相關(guān)業(yè)態(tài)跨界融合”。

　　根據(jù)Strategy Analytics發(fā)布的研究報(bào)告《2019年全球智能家居市場(chǎng)》預(yù)測(cè)，2019年，消費(fèi)者在智能家居相關(guān)硬件、服務(wù)和安裝費(fèi)用上的支出將達(dá)到1030億美元，并將以11.11%的年復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)到2023年的1570億美元。2018年，安裝智能設(shè)備/系統(tǒng)的家庭數(shù)量(Households with Smart Systems)為1.89億戶(hù)，2023年有望增加至2.93億戶(hù)。

　　2019年全球智能家居市場(chǎng)

　　從品類(lèi)來(lái)看，智能家居涵蓋了智能主機(jī)、智能安防、智能照明、空氣監(jiān)測(cè)、智能多媒體在內(nèi)的五大產(chǎn)品線(xiàn)。

　　賽道中，具有代表性的初創(chuàng)公司包括聚焦物聯(lián)網(wǎng)的涂鴉智能和升哲科技(SENSORO)，智能家居集成商歐瑞博和美國(guó)初創(chuàng)公司Sense，智能門(mén)鎖公司Latch和云丁科技，家用機(jī)器人研發(fā)公司Temi，與宜家達(dá)成合作的自動(dòng)化家具初創(chuàng)公司ORI。

　　在市場(chǎng)規(guī)模方面，相比智能手機(jī)在發(fā)達(dá)平均達(dá)到70%左右的滲透率而言，智能家居的滲透率在美國(guó)只有32%，而中國(guó)的智能家居滲透率業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為還不足5%。

　　市場(chǎng)滲透率相對(duì)較低，固然是因?yàn)榇嬖诎l(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、消費(fèi)者認(rèn)知不足等客觀局限，但同時(shí)也反映了智能家居行業(yè)的痛點(diǎn)：全屋聯(lián)動(dòng)的智能生態(tài)系統(tǒng)暫未真正得到實(shí)現(xiàn);產(chǎn)品功能與用戶(hù)實(shí)際需求存在錯(cuò)位現(xiàn)象。對(duì)于從業(yè)者而言，應(yīng)該動(dòng)態(tài)地觀察用戶(hù)剛需的演變，也需要保持足夠的耐心和積極性去實(shí)施商業(yè)轉(zhuǎn)化。