存量房時(shí)代強(qiáng)勢襲來 誰將成為新賽道上慢魚和前浪

　　在市場還在緊盯精裝房發(fā)展的檔口，以二手房和翻新房為主的存量房，卻在暗度陳倉，成為當(dāng)前房市交易的主流對象，并進(jìn)一步輻射推動家居市場從新房裝修向存量房時(shí)代過渡。

　　其背后引發(fā)的諸多企業(yè)沉浮，正在深刻影響著家居建材家裝行業(yè)的你我他。

　　巨變蓄勢待發(fā)

　　家居和房地產(chǎn)從來唇齒相依，密不可分。要在熙熙攘攘中看清家居產(chǎn)業(yè)的未來走向，必定繞不開對房地產(chǎn)趨勢的把握。

　　從國際經(jīng)驗(yàn)觀察，當(dāng)一個(gè)的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時(shí)代將逐步來臨。

　　一個(gè)重要指標(biāo)是，一座城市的房屋供應(yīng)存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。按照這個(gè)邏輯來看，發(fā)達(dá)和地區(qū)幾乎毫不例外都處在存量房時(shí)代。

　　比如早在2014年前，美國、英國、法國、澳大利亞的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。在美國房地產(chǎn)市場上，新房的交易只占到總交易量的15%不到，其他的都是二手房。

　　而中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展20余年，正從新建、開發(fā)、交易為主的市場，逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，終走到以存量房主導(dǎo)時(shí)期。

　　這種演變軌跡有跡可循，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，推動存量房的全面崛起成為必然趨勢。

　　2007年前后，城市存量規(guī)劃的趨勢開始明晰，彼時(shí)深圳新一輪總體規(guī)劃成為了個(gè)從增量到存量的總體規(guī)劃。

　　2011年，我國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發(fā)生了明顯的變化，城市規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)入存量規(guī)劃。

　　2014年，全國城鎮(zhèn)化會議提出的六個(gè)大目標(biāo)，全部是關(guān)于存量。

　　2016年，全國二手房交易規(guī)模占比達(dá)41%。一線城市二手房交易額已達(dá)新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房交易額占比分別高達(dá)74%、72%，一二線城市率先步入存量主導(dǎo)時(shí)代。

　　2018年，有18城二手房成交量超過新房，且金華、蕪湖等三四線城市也加入其中。二手房主導(dǎo)市場進(jìn)一步下沉，存量房全國化越演越烈。

　　此外，我國批商品房建成于80年代，按照住房翻新周期為10-15年計(jì)算，目前大量老房已經(jīng)達(dá)到“換裝”年限。

　　僅各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)就有17萬個(gè)，涉及居民上億人，如改造期為五年，預(yù)測每年可新增投資約8000億元以上。

　　投資及地產(chǎn)界人士普遍的共識是，包括二手房和翻新房在內(nèi)的存量市場，無論在規(guī)模還是增速上，都將呈現(xiàn)長期上揚(yáng)的態(tài)勢，中國房產(chǎn)下半場將全面步入存量時(shí)代。這種趨勢對于建材、家居、家裝等行業(yè)的輻射，無疑將是翻天覆地的。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，家庭為提升生活品質(zhì)、改善居住環(huán)境的二次裝修需求終將爆發(fā)，包括室內(nèi)改造、重新裝修、翻新、局部定制等，改善型家居將成為市場的主力軍。

　　人們對“老房子新生活”的期待，都可能化為激活家裝后市場萬億規(guī)模的強(qiáng)大引擎，釋放的訂單量會非?？捎^。

　　早前就有機(jī)構(gòu)估算，到2020年，全國存量房總套數(shù)將超過2.7億套，存量房二次裝修將提升至885萬套、占比38.5%，存量房家具更新需求巨大。

　　近日發(fā)布的《2019年互聯(lián)網(wǎng)家裝用戶洞察白皮書》亦顯示，老房翻新和局部裝修的市場比例為52%，超過新房裝修。

　　可見，勢可順不可擋，圍繞存量房進(jìn)行細(xì)分切入是家居企業(yè)必須要攻克的功課。

　　探索新賽道

　　基于此，近兩年老房市場的裝修公司增加了不少，在很多裝修公司的業(yè)務(wù)清單里，單獨(dú)出現(xiàn)了老房或老舊小區(qū)這一項(xiàng)，社區(qū)開店越來越多。

　　相對而言，定制家居是泛家居行業(yè)內(nèi)較早關(guān)注到存量房機(jī)會的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，歐派、我樂家居、索菲亞、尚品宅配等頭部上市定制企業(yè)都布局了一定的力量，并在不斷探索和創(chuàng)新方式方法，以利于擴(kuò)大二手房裝修及老房翻新定制市場。

　　伴隨著先行企業(yè)對快修、局裝、老房翻新等家裝后市場領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)力，對趨勢敏感的眼疾手快者已經(jīng)將市場份額順利吃下。

　　家具企業(yè)裝修結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，歐派北京2018年的二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成。我樂家居2018年存量房裝修翻新比例在持續(xù)上升，尤其是在一線重點(diǎn)城市，比例已經(jīng)占40%以上，并呈逐年上升的趨勢。

　　索菲亞2018年季度的市場占比中，23%是二手房，11%是翻新房。而廣州尚品宅配東寶店2017年一半以上銷量來自于存量房。

　　目前定制家居的存量房業(yè)績貢獻(xiàn)，主要在一線城市，但南京、成都、杭州這類新一線城市和1.5線城市，增長速度和體量非常值得重視。未來真正能拿下存量房市場的，或?qū)亩ㄖ萍揖蛹罢b行業(yè)中的頭部力量中產(chǎn)生。

　　而擁有全屋定制實(shí)力的企業(yè)，具備重資產(chǎn)、重品牌、重服務(wù)、重口碑DNA等多重優(yōu)勢，且已經(jīng)具備深入的存量房實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，或?qū)ьI(lǐng)家居行業(yè)率先跑通模式，實(shí)現(xiàn)精裝+存量房兩條腿并重的新家居格局。

　　結(jié)語

　　毛坯房時(shí)代，手工打制、成品家具和局部定制崛起。精裝時(shí)代，全屋定制和拎包入住興起。

　　如今，尚不被大多數(shù)人所注意的存量房時(shí)代，正在強(qiáng)勢來襲。誰會成為新賽道上的“慢魚”和“前浪”，誰又將披荊斬棘，帶領(lǐng)萬億家居產(chǎn)業(yè)走向新時(shí)代、新模式、新經(jīng)濟(jì)?我們拭目以待。