自家陽臺能不能封?針對業(yè)主與物管、開發(fā)商經常爭論的這一問題，律師說：業(yè)主大會說了算。業(yè)主，顧名思義就是所購買物業(yè)的主人。那是不是有關房子的一切權益都由業(yè)主說了算呢?事情并沒有這么簡單，僅一個小小的陽臺業(yè)主能不能封、怎么封的問題，就一直是業(yè)主和物業(yè)管理公司及開發(fā)商之間的矛盾焦點。陽臺到底能不能封?封不封究竟該誰說了算?應按照什么程序來封閉陽臺?近日，記者就這一問題采訪了一些有關人士。
物業(yè)看法：要維護小區(qū)整體利益
記者采訪了市區(qū)幾大小區(qū)的物業(yè)管理公司。大多數(shù)物業(yè)公司的相關負責人表示，在多數(shù)情況下，樓房設計了開放式陽臺，有其美觀、實用的考慮。對于生活在小區(qū)中的全體業(yè)主來說，樓房的外立面是他們共有的，保持漂亮、舒適的景觀，也能使小區(qū)保值增值。如果人人只圖自己方便，隨意封陽臺，就會破壞建筑物外立面的整體美觀、協(xié)調，從而降低小區(qū)的整體品位，時間長了必然會造成小區(qū)的貶值，這無疑是在損害全體業(yè)主的合法權益。
還有的物業(yè)公司認為，物業(yè)管理公司的基本職責就是在全體業(yè)主的授權委托下，對物業(yè)進行必要的管理、服務，使物業(yè)能夠保值增值。為此，物業(yè)管理公司不僅要提供保安、保潔等服務，還要及時制止損害全體業(yè)主利益的行為。這是物業(yè)管理公司的合同義務。
業(yè)主疑問：
自家陽臺為何無權封?
日前，家住市區(qū)某住宅小區(qū)的業(yè)主吳女士打電話向記者訴苦。她說：“我自己的房子，自己花錢封陽臺為什么不可以?我又沒有對任何人造成不便或者麻煩，難道這不是我的權利嗎?”
吳女士購買了房子后，感到兩個未封閉的大陽臺給生活帶來了許多不便。她說：“我們小區(qū)挺空曠的，我家一個大陽臺正對環(huán)城路，冬天風特別大，特別冷。兩個陽臺都是未封閉的，保溫特別不好，我就想把陽臺封起來，一來覺得安全，二來又顯得干凈暖和?！?
由于吳女士未經物業(yè)管理公司同意擅自封閉陽臺，物業(yè)管理公司要求吳女士立即拆除私自搭建部分，恢復原狀。物業(yè)公司的理由是，吳女士與開發(fā)商簽訂《預售合同》時已約定“陽臺未封閉”、“不得擅自改變房屋結構”。吳女士無奈之下只好拆除。
永康陳先生等6名業(yè)主同樣因陽臺問題要與開發(fā)商對簿公堂。
陳先生當初與開發(fā)商簽訂預售合同時，樓盤模型和售樓書都顯示，南面的陽臺為非封閉陽臺，可交房時，陽臺卻被封了起來。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，未封閉陽臺按一半面積計入建筑面積，封閉陽臺按全面積計入建筑面積。因此，開發(fā)商要求業(yè)主補交增加的兩平方米共8000多元房款，否則不給新房鑰匙。陳先生等業(yè)主認為，開發(fā)商擅自封陽臺還要讓業(yè)主埋單，實在不合理，而且，開發(fā)商未經業(yè)主同意私自更改了房屋的設計，因此業(yè)主有權拒付這8000多元錢。目前，陳先生等業(yè)主已聘請律師，打算用法律來保護自己的合法權益。
律師解釋：業(yè)主大會說了算
那么，陽臺到底能不能封?封陽臺誰說了算?該按照什么程序來封陽臺?浙江振進律師事務所主任駱忠紅律師接受本報記者采訪時表示，自家陽臺可不可以封閉的決定權歸誰，要以業(yè)主委員會成立為界，分前后兩個階段來考慮。在這兩個階段里，決定權分屬不同的主體，但總體上遵循產權人決定原則，也就是誰擁有房屋產權，誰決定物業(yè)管理。
小區(qū)業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商有權委托物業(yè)管理公司對小區(qū)進行前期物業(yè)管理。先期入住的業(yè)主能否封閉陽臺，要根據(jù)《商品房買賣合同》或《預售合同》附件中關于物業(yè)方面的相關規(guī)定來決定。多數(shù)情況下，開發(fā)商是不允許購房者私自封閉陽臺的，也就是說，這時的業(yè)主不能封閉陽臺。如果業(yè)主私自封閉了陽臺，開發(fā)商訴諸法律，業(yè)主多數(shù)是要敗訴的。
小區(qū)成立業(yè)主委員會后，整個小區(qū)的產權從開發(fā)商手中轉到業(yè)主委員會手中，這時小區(qū)的物業(yè)管理等相關事宜就要由業(yè)主大會決定了。業(yè)主們有權召開業(yè)主大會，來決定是否封閉陽臺，但要符合物業(yè)公司和業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》或《小區(qū)物業(yè)管理公約》以及業(yè)主大會的相關規(guī)定。
業(yè)主委員會通過有效的是否封閉陽臺的決定后，還要報請規(guī)劃局等相關主管部門審批。得到相關部門批準后，物業(yè)公司要拿出設計方案和工程預算等，同時要聽取業(yè)主大會的意見，得到業(yè)主大會的批準。，在物業(yè)管理公司的監(jiān)督下，施工隊才能進行封閉施工。當然，如果一小部分居民不想封閉陽臺，也要遵守業(yè)主大會的決定。
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