商住用地土地估價(jià)怎樣做？商住用地土地估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一種快速的、大量的價(jià)格評(píng)估方法。目前，全國98%以上城市均制定頒布了基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也成為各評(píng)估機(jī)構(gòu)常用的評(píng)估方法之一。由于我國基準(zhǔn)地價(jià)多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅、工業(yè)為類別的均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格表示，因此，對(duì)于大量的綜合用地(以商住綜合為主)應(yīng)如何采用不同類別的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估，一直為眾多業(yè)界人士所爭論，對(duì)此，可采用以下三種評(píng)估思路：

　　(一)以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價(jià)分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)格，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)格增加值與土地總面積相乘得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價(jià)=土地總單價(jià)×土地總面積=(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)+修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià))×土地總面積

　　由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價(jià)分配率代替不同用途下地價(jià)在立體空間中的分配率。

　　(二)以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價(jià)，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價(jià)=商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià)=修正后的商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e+修正后的住宅用地單價(jià)×住宅分?jǐn)偼恋孛娣e

　　其中面積分?jǐn)偟脑瓌t為：不同用途的建筑造價(jià)和房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差不大時(shí)，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進(jìn)行分?jǐn)?當(dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差不大，而房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差較大時(shí)，可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場價(jià)值占整個(gè)建筑的總市場價(jià)值的比例來進(jìn)行分?jǐn)?當(dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差較大，而房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差也較大時(shí)，以剩余法分別計(jì)算出土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)偂?

　　(三)以樓面價(jià)為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià)，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價(jià)=商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià)=修正后的商業(yè)樓面地價(jià)×商業(yè)建筑面積+修正后的住宅樓面地價(jià)×住宅建筑面積

　　現(xiàn)以某城市基準(zhǔn)地價(jià)為例，分別用上述三種方法評(píng)估商住綜合樓用地價(jià)格。

　　該城市基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)容積率(商業(yè)、住宅均為2.0)下的分類定級(jí)的級(jí)別均價(jià)，分別以地面價(jià)和樓面價(jià)兩種形式表現(xiàn)，其中商業(yè)樓面價(jià)為首層樓面地價(jià)，住宅樓面價(jià)為多層住宅的平均樓面地價(jià)。商業(yè)用地地價(jià)分配率：總層數(shù)7時(shí)，首層地價(jià)分配率為37%;住宅用地地價(jià)分配率：總層數(shù)7時(shí)，首層地價(jià)分配率為12%.

　　設(shè)某宗地面積7000平方米，建筑密度30%，共7層，容積率2.1，該容積率下商業(yè)用地地面價(jià)容積率修正系數(shù)為1.03，住宅用地地面價(jià)容積率修正系數(shù)為1.04.首層商鋪，2層至7層住宅，宗地所處區(qū)域商業(yè)級(jí)別價(jià)為每平方米5670元，商業(yè)首層樓面價(jià)為每平方米7460元;住宅級(jí)別價(jià)為每平方米2340元，住宅平均樓面價(jià)為每平方米1170元。經(jīng)調(diào)查首層商鋪售價(jià)為每平方米12000元，住宅均價(jià)為每平方米3500元。在忽略其他因素修正情況下，估算綜合用地價(jià)格：

　　方法一該宗地容積率2.1，先視宗地整體均為商業(yè)時(shí)，求得其商業(yè)用地單價(jià)，再通過地價(jià)分配率求得只有一層商業(yè)時(shí)，單位土地上承載的商業(yè)地價(jià)：

　　商業(yè)地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正×地價(jià)分配率=5670×1.03×0.37=2161(元/平方米)

　　再視宗地整體為住宅，求得其住宅用地單價(jià)，通過地價(jià)分配率求得只有2至7層住宅時(shí)，單位土地上承載的住宅地價(jià)：

　　住宅地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正×地價(jià)分配率=2340×1.04×(1-0.12)=2140(元/平方米)

　　則土地總價(jià)=土地總單價(jià)×土地總面積=(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)+修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià))×土地總面積=(2161+2140)×7000=30107000元

　　土地單價(jià)=30107000÷7000=4301(元/平方米)。