出租房稅收“黑洞”“合同中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用甲方不代開(kāi)發(fā)票,如需代開(kāi)發(fā)票的,開(kāi)發(fā)票所產(chǎn)生的稅款由乙方承擔(dān)。”接下來(lái)就有裝修網(wǎng)小編和大家一起往下看實(shí)例吧!
這是北京某房地產(chǎn)中介公司房屋租賃合同中的一項(xiàng)條款。在發(fā)現(xiàn)了該條款后,北京白領(lǐng)張小玲(化名)發(fā)出了自己的疑問(wèn):“為什么中介公司不主動(dòng)提供發(fā)票,而且發(fā)票的稅點(diǎn)竟然還要由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)?”
記者走訪了北京市我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等多個(gè)大型中介公司,幾位工作人員均對(duì)記者表示,其中介費(fèi)或服務(wù)費(fèi)是可以免費(fèi)開(kāi)具發(fā)票的,而每月房租發(fā)票的稅點(diǎn)則需要消費(fèi)者支付。
“至今沒(méi)有收到過(guò)任何一張所謂的中介費(fèi)發(fā)票?!币言诰┙騼傻毓ぷ鞫嗄辍⒃谖覑?ài)我家等多個(gè)大型房地產(chǎn)中介公司租過(guò)房子的劉睿(化名)對(duì)記者表示,自己從未主動(dòng)索要過(guò)發(fā)票,也沒(méi)有任何一家公司主動(dòng)提供過(guò)發(fā)票。
深圳房地產(chǎn)律師劉子孺告訴記者,房地產(chǎn)中介公司至少要提供其收取的中介費(fèi)的發(fā)票,但是由于很多租房者沒(méi)有報(bào)銷需求,往往并不重視向其索要發(fā)票,一些公司可能因此逃脫了開(kāi)發(fā)票的義務(wù)。
“如果沒(méi)有發(fā)票的話,還可以根據(jù)公司實(shí)際收入情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)。但從實(shí)際操作上看,發(fā)票是稅務(wù)機(jī)關(guān)收稅的一個(gè)重要依據(jù),用來(lái)核定公司的收入,如果沒(méi)有發(fā)票,這就很成問(wèn)題?!碧旖蚴心车囟惒块T一位工作人員也對(duì)記者表示。
在中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所所長(zhǎng)劉少軍看來(lái),房地產(chǎn)中介公司在租房中的稅收問(wèn)題應(yīng)該得到進(jìn)一步整治與規(guī)范,不過(guò)目前也面臨著諸多改革的困難與阻礙,未來(lái)可以將其納入房產(chǎn)稅改革中進(jìn)行規(guī)范。
被遺忘的發(fā)票
劉睿雖然一直在租房,但他從來(lái)都沒(méi)有向房地產(chǎn)中介公司索要過(guò)發(fā)票,因?yàn)樵谒磥?lái),只有能夠報(bào)銷才有開(kāi)發(fā)票的必要,既然沒(méi)有報(bào)銷需求,有沒(méi)有發(fā)票也就并不重要了。
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),接受采訪的多位租房者都和劉睿持類似觀點(diǎn),有的甚至是次聽(tīng)說(shuō)可以索要租房發(fā)票。
那么作為房地產(chǎn)中介公司,是否會(huì)主動(dòng)向消費(fèi)者提供相應(yīng)發(fā)票呢?
“我們可以給你開(kāi)中介費(fèi)的發(fā)票,而且是沒(méi)有稅點(diǎn)的。但要是開(kāi)每月房租的發(fā)票,你就得自己承擔(dān)5%的稅點(diǎn)。”北京市朝陽(yáng)區(qū)一家我愛(ài)我家門店的工作人員對(duì)記者表示。
不過(guò)劉睿則對(duì)記者表示,在自己沒(méi)有主動(dòng)詢問(wèn)的情況下,包括我愛(ài)我家在內(nèi)的任何一家房地產(chǎn)中介公司都沒(méi)有對(duì)他提起過(guò)發(fā)票的事情。
“拿到的只是收據(jù)。”一位在北京市某房地產(chǎn)中介公司剛剛租過(guò)房子的消費(fèi)者在翻看了手頭的租房資料后告訴記者,而這也是大多數(shù)租房者的普遍遭遇。
在劉少軍看來(lái),房地產(chǎn)中介公司應(yīng)該向消費(fèi)者開(kāi)具發(fā)票,不過(guò)發(fā)票的具體內(nèi)容則要視不同的交易情況而定,關(guān)鍵要看中介公司在交易過(guò)程中是以什么身份出現(xiàn)的。
我愛(ài)我家的另一位工作人員也對(duì)記者表示,作為中介公司,目前提供的主要有兩種租房業(yè)務(wù):一種情況是中介公司只提供中介服務(wù),消費(fèi)者和房東簽訂租房合同;另一種則是中介公司托管代理出租的房屋,租房合同的雙方是消費(fèi)者和中介公司。
“一般情況下是誰(shuí)收錢誰(shuí)開(kāi)發(fā)票,因此如果房地產(chǎn)中介公司只提供中介服務(wù),那就只需要為消費(fèi)者開(kāi)具中介費(fèi)發(fā)票;而如果是由房地產(chǎn)中介公司代理的房子,應(yīng)該考慮負(fù)責(zé)代開(kāi)包括房租在內(nèi)的發(fā)票?!眲⑸佘姳硎尽?
劉少軍也指出,在房地產(chǎn)中介公司代理租房的業(yè)務(wù)中,公司賺取的并不是全部的交易費(fèi)用,而只是其中的一個(gè)差價(jià),即它租給消費(fèi)者的價(jià)格與從房東手里拿到房子的價(jià)格差。
“這種情況下,要房地產(chǎn)中介公司開(kāi)全額的房租發(fā)票,對(duì)其來(lái)講確實(shí)也不公平?!眲⑸佘娬J(rèn)為。
劉子孺也表示,單獨(dú)從房地產(chǎn)中介公司角度來(lái)講的話,由于其本身不是真正意義上的出租人(真正的出租人還是房東),因此它也并沒(méi)有出具發(fā)票的義務(wù)。
中介:不問(wèn)不開(kāi)
“我找的那家房地產(chǎn)中介公司不收中介費(fèi),而且又明文規(guī)定不給房租開(kāi)發(fā)票,豈不是他們就不用納稅了呢?”張小玲對(duì)此頗為不解。
在劉子孺看來(lái),雖然這種公司承諾不向租房人收取中介費(fèi),但實(shí)際上可能直接在房東手上收了中介費(fèi)。
除了上述情況之外,劉子孺還表示,目前租房市場(chǎng)上一些房地產(chǎn)中介公司還廣泛存在著這樣一種經(jīng)營(yíng)模式——房東作為出租方把房子出租給房產(chǎn)中介,給中介的回報(bào)則是,免收其一個(gè)月的租金。
“這個(gè)過(guò)程中,公司表面上可能不會(huì)從承租人手上收取中介費(fèi),但實(shí)際上已經(jīng)從出租人手上收了錢?!眲⒆尤嬲J(rèn)為。
劉子孺告訴記者,這種情況下就很少會(huì)涉及到發(fā)票的問(wèn)題,因此也可能導(dǎo)致一部分稅收的流失。
據(jù)劉少軍介紹,按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定,出租房屋是要交稅的,但至今很多出租房子的人還都認(rèn)為這是沒(méi)有必要交稅的,而且也很少能夠?qū)€(gè)人租房行為進(jìn)行繳稅監(jiān)督。
在劉少軍看來(lái),房地產(chǎn)中介公司納稅管理屬于地方稅務(wù),各地的規(guī)定都是不一樣的。
上述天津市某地稅部門工作人員告訴記者,比如天津市目前就主要分兩種情況對(duì)房地產(chǎn)中介公司的租房市場(chǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行征稅。
“對(duì)于那些規(guī)模比較小的中介公司,即個(gè)體工商戶來(lái)說(shuō),收取的是定額稅?!彼M(jìn)一步解釋說(shuō),“稅務(wù)部門會(huì)根據(jù)同地區(qū)同行業(yè)的基本收入情況進(jìn)行稅額的確定,由此核定出一個(gè)具體交稅的數(shù)額,這種公司只需要按期固定上繳這一數(shù)額的稅款就可以了?!?
對(duì)于規(guī)模較大的一些房地產(chǎn)中介公司而言,該地稅人士表示,這種企業(yè)的稅收主要依靠發(fā)票或者其賬目情況,一般都采取企業(yè)自行申報(bào)的模式。
但是她也坦言,現(xiàn)在房產(chǎn)中介租房市場(chǎng)部分的稅收主要是根據(jù)發(fā)票來(lái)進(jìn)行管理的,而目前很多消費(fèi)者都不會(huì)主動(dòng)索要發(fā)票,因此監(jiān)管起來(lái)還是有難度。
個(gè)人:納稅幾乎為零
在劉子孺看來(lái),目前我國(guó)的租房市場(chǎng)上,尤其是個(gè)人租賃市場(chǎng)上,房東本應(yīng)為承租人開(kāi)具房屋租賃費(fèi)用的發(fā)票,但實(shí)際上這種可能性幾乎為零。
據(jù)了解,北京市地稅局2004年出臺(tái)的個(gè)人出租房屋管理辦法規(guī)定,對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi),可選擇按照政策規(guī)定,分稅種計(jì)算繳納各種稅費(fèi);也可以選擇綜合征收率計(jì)征方式,綜合征收率標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際租金收入的5%計(jì)征。
劉子孺告訴記者,個(gè)人出租房屋的數(shù)量特別巨大,稅收規(guī)模也不容小覷。
不過(guò)劉子孺也坦言,由于發(fā)生在個(gè)體與個(gè)體之間的交易,由于變化頻繁很難監(jiān)控,加之目前房產(chǎn)信息公開(kāi)程度也不夠,因此稅務(wù)部門很難控制實(shí)際交易狀況。
劉少軍也表示,據(jù)他了解,目前個(gè)人房屋出租的稅收很少得到有效征收,也很少有人會(huì)主動(dòng)去納稅。
中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教授吳旭東在接受記者采訪時(shí)表示,目前應(yīng)該提升對(duì)房屋租賃市場(chǎng)稅收問(wèn)題的重視程度。
吳旭東告訴記者,未來(lái)規(guī)范還要從源頭抓起,嚴(yán)管房地產(chǎn)中介公司的交易行為,通過(guò)未來(lái)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)與發(fā)票制度的不斷完善來(lái)對(duì)其進(jìn)行綜合整治。
“這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該從未來(lái)房產(chǎn)稅征收的角度進(jìn)行統(tǒng)一解決,稅務(wù)部門在研究這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候,還應(yīng)該把稅和發(fā)票的問(wèn)題同時(shí)予以明確?!眲⑸佘娬J(rèn)為。
不過(guò)在一些人眼中,加強(qiáng)了對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的稅收管理,雖然保證了的稅收,但這種壓力終可能還要由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。
房地產(chǎn)律師秦兵對(duì)記者表示,從政策角度上看,應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)。如果承租人的權(quán)益能夠得到有效的保障,承租人會(huì)更加主動(dòng)地向房地產(chǎn)中介公司索要發(fā)票。
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