容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。
容積率怎么算
容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
1、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米(2.7米+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算;當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
2、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算;當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
3、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算;當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
容積率計(jì)算公式
容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積
上面這個(gè)公式的出處有:北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào),2006年7月10日)
容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異。因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)重要的因素。
那么大家在買房的時(shí)候,是容積率標(biāo)準(zhǔn)大好還是小好呢?
對(duì)于發(fā)展商來說,容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例,而對(duì)于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。通常來講,一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2,綠地率應(yīng)不低于30%。
容積率高的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得密雜,而這類的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口,終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住者的生活舒適度下降。另外,高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、會(huì)所中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會(huì)加速這些設(shè)施的老化率,所以在購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此保留一定的要求。
住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)已確定,只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了。從理論上講,對(duì)同一小區(qū)而言,容積率較小,則房價(jià)較高;容積率較大,則房價(jià)較低。對(duì)于一個(gè)樓盤的容積率大好還是小好,業(yè)界普遍認(rèn)為,容積率越高的小區(qū),居住舒適度越低。
總結(jié):
肯定是小好。容積率的概念是建筑面積除以用地面積的比值。例如一塊用地占地1000平方,若是做了3000平方的房子,則容積率為3,容積率越高建筑面積越大相應(yīng)的綠化越小,建筑面積越大住戶越多則車位越緊張。
開發(fā)商公關(guān)規(guī)劃局的目的就在于調(diào)高容積率,例如容積率由3調(diào)到4則可以多做約10%的房子。幾乎所有犯錯(cuò)誤的規(guī)劃局長都是因?yàn)槿莘e率這個(gè)數(shù)字。
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