城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)買宅基地 宅基地買賣合同有效嗎

　　城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)買農(nóng)村宅基地呢?此外，他們與農(nóng)村村民簽訂的買賣合同有效嗎?這是很多城里人一直關(guān)心的大問(wèn)題。本文將對(duì)這些問(wèn)題展開討論。

　　一、城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)買宅基地?

　　農(nóng)村的宅基地為農(nóng)民集體所有的土地。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此有嚴(yán)格的限制。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”此外，國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住 宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?

　　從上述規(guī)定看，依照目前我國(guó)的政策規(guī)定，在我國(guó)城鎮(zhèn)居民不可以購(gòu)買宅基地。

　　二、宅基地買賣合同有效嗎?

　　宅基地買賣合同是否有效，應(yīng)分情況來(lái)看待。一般來(lái)講，法院認(rèn)定宅基地買賣合同是否有效，主要會(huì)考慮以下幾方面內(nèi)容：

　　(1)法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策;

　　(2)賣房人的現(xiàn)有居住條件;

　　(3)該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì);

　　(4)房產(chǎn)交付的實(shí)際情況;

　　(5)不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

　　結(jié)合上述所列的要件，我們?cè)賮?lái)分析以下具體的買賣合同有效性問(wèn)題。

　　1、對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地的買賣合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買賣合同是無(wú)效的;

　　2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因?yàn)榧w成員本身就是該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購(gòu)買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。

　　綜 上所述可知，按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民是不可以購(gòu)買宅基地的，所簽訂的宅基地買賣合同應(yīng)是無(wú)效的。但如果是同村或者同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員 之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣，則是允許的，其買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。這就提醒廣大購(gòu)房者，如果是城鎮(zhèn)居民，應(yīng)該注意盡量不要購(gòu)買宅基地，否則一旦原業(yè)主想要反悔收回房 子，法律是不保障購(gòu)房者的利益的。如果在購(gòu)房之前有疑問(wèn)，建議咨詢一下這方面的專業(yè)律師，聽(tīng)取律師的建議后再作慎重決定。