房屋不具備預(yù)售條件”據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法,由開(kāi)發(fā)商予以賠償。這指的是開(kāi)發(fā)商不據(jù)實(shí)相告,隱瞞事實(shí)的違規(guī)預(yù)售。但是從目前實(shí)際情況來(lái)看,有的商品房沒(méi)有具備預(yù)售條件,開(kāi)發(fā)商已如實(shí)相告,購(gòu)房人在已知的情況下,仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方純屬發(fā)民事行為,政府也不便強(qiáng)制阻止。在這里要特點(diǎn)提醒購(gòu)房人,買“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”房,要有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因?yàn)椴痪邆漕A(yù)售條件的商品房,一定要某項(xiàng)手續(xù)沒(méi)有辦下來(lái),或是在某個(gè)環(huán)節(jié)上出了問(wèn)題。
買了這種房子會(huì)有兩種可能:一是確實(shí)如開(kāi)發(fā)商所說(shuō),一步步辦妥各種手續(xù),讓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房成為合法上市的商品房,將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書換簽為正式合同文本;另一種可能是,此項(xiàng)目在某個(gè)環(huán)節(jié)上是違規(guī)的,不能按時(shí)辦下合法銷售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購(gòu)房人帶來(lái)麻煩,引發(fā)糾紛。比如不能按期如住,或產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái),想要退房,但訂金要不回來(lái)或只要回一部分,何時(shí)解決遙遙無(wú)期。
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)“名詞”新解大曝光
訂金---
訂者,預(yù)訂,本非一個(gè)規(guī)范的概念?!度嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。”所以,除非合同作明確約定外,合同履行的“訂金”作為預(yù)付款的一部分,只能抵充房款。無(wú)論哪一方不履行,只要將其如數(shù)返還給付訂金的一方即可。
訂金是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”收取的款項(xiàng)之一,據(jù)說(shuō)也有買家主動(dòng)提前給的,根據(jù)雙方的協(xié)議規(guī)定有不同預(yù)訂內(nèi)容。
定金---
定者,固定,指合同當(dāng)事人為保證合同履行,由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款,是一種擔(dān)保方式,也是一種違約責(zé)任形式。買家在看中某套單位后,交納定金來(lái)確保買到該單位,是更為正式的形式,若買家沒(méi)有履行約定進(jìn)行買賣交易,無(wú)權(quán)要求返還定金。
誠(chéng)意金 意向金---
同樣是開(kāi)發(fā)商收費(fèi)的又一名目,用以彰顯買家購(gòu)房的“誠(chéng)意”,提前給的錢越多,證明你就越有誠(chéng)意,說(shuō)到底,與訂金等沒(méi)有什么兩樣。早誠(chéng)意金是花在中介公司,他們?cè)谑杖≌\(chéng)意金后才會(huì)用心為買家尋找和“暗定”買家看中的房子?!罢\(chéng)意金”、“意向金”少的只需幾百元,多的也就是兩三千元??墒牵F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,誠(chéng)意金的底價(jià)也都以萬(wàn)元計(jì)了,個(gè)別樓盤更高呼要5萬(wàn)元、10萬(wàn)元,少一塊錢都“沒(méi)有誠(chéng)意”。
VIP卡---
這是一種很有文化的誘惑形式,比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)又還要提前一步。開(kāi)發(fā)商會(huì)將以前的業(yè)主或者是自己圈子內(nèi)的知名人士,通過(guò)海報(bào)、邀請(qǐng)函等形式組織在一起,在“品鑒”的氛圍下,讓他們提前參觀,并簽下認(rèn)購(gòu)書。VIP認(rèn)購(gòu)更厲害,富人級(jí)人物、且被發(fā)現(xiàn)有明顯的購(gòu)房欲望的都逃不掉開(kāi)發(fā)商法眼,他們會(huì)被拉進(jìn)堂皇的專場(chǎng),顯得派頭十足。目前,這種形式相當(dāng)普遍,外表上完全是參觀與鑒賞,與金錢、違規(guī)并不掛鉤。當(dāng)然,小開(kāi)發(fā)商可沒(méi)有這種本事。
誠(chéng)意登記---
也是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)之前的認(rèn)購(gòu)形式,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售證情況下的行為之一。實(shí)質(zhì)與“提前品鑒”等形式相同,可以起到蓄客造勢(shì)的作用。
內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 公開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)---
與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)相似的說(shuō)法還有內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記等。早期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是針對(duì)舊業(yè)主和本公司員工進(jìn)行的,發(fā)展到現(xiàn)在,內(nèi)部外化,所有人都可以進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu),全社會(huì)的人都成了一家“內(nèi)部人”。這個(gè)時(shí)候有商人就老實(shí)說(shuō)了,這是“公開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”了。社會(huì)主義社會(huì)人人都不落空,人人認(rèn)購(gòu)都有折扣,9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理費(fèi)等等,天大的榮耀。
提前公開(kāi)發(fā)售---
以前在項(xiàng)目沒(méi)有拿到預(yù)售證前,開(kāi)發(fā)商想早點(diǎn)回款,會(huì)堂而皇之稱提前公開(kāi)發(fā)售?,F(xiàn)在很少人用此一說(shuō)了。即使有,也多為噱頭,說(shuō)是買家反應(yīng)太熱烈,只有提前推出產(chǎn)品,順勢(shì)就提價(jià)了。更甚者,明明是同一棟樓,商家都硬要高調(diào)地加個(gè)生僻的名字屢屢“公開(kāi)發(fā)售”。買家滿頭霧水,到底還有多少次公開(kāi)發(fā)售,還有多少次優(yōu)惠。
接下來(lái)看看買房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)注意事項(xiàng):
類:虛假?gòu)V告
設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜,很多購(gòu)房人買某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來(lái)源于房地產(chǎn)商的廣告或展會(huì)上的沙盤?!皹影宸俊币菜;ㄕ校恍╅_(kāi)發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者,樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符、裝修中利用視覺(jué)誤差、家具尺寸相對(duì)縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。
應(yīng)對(duì):購(gòu)房者要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同中的內(nèi)容,必要時(shí)還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中,這樣才有保證。
第二類:配套設(shè)施
開(kāi)發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無(wú)缺,但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí),會(huì)發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。
應(yīng)對(duì):購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車,能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施,一旦開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套,麻煩就多了。
第三類:內(nèi)部認(rèn)購(gòu)
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低,從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,其不受法律保護(hù),購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到保障。
應(yīng)對(duì):不要購(gòu)買這類商品房。至于想買低價(jià)房的業(yè)主或投資者,應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、具有市場(chǎng)品牌的樓盤。
第四類:物業(yè)管理
開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益?;蛟谝欢螘r(shí)間后偷偷更換物業(yè)管理公司,以次充好。
應(yīng)對(duì):購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn),因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件。
第五類:逃避債務(wù)
借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中,或隱匿財(cái)產(chǎn),抽逃資金,做假賬造成破產(chǎn)的假象,搞假破產(chǎn)。
應(yīng)對(duì):業(yè)主可盡量選擇信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商,要分清股東與公司的關(guān)系,同時(shí),明察暗訪項(xiàng)目公司的實(shí)際財(cái)產(chǎn)。
第六類:亂收費(fèi)
物業(yè)管理公司亂收費(fèi),通常表現(xiàn)在下列幾方面:
1、超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。
2、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),賺取收費(fèi)差價(jià)。
應(yīng)對(duì):業(yè)主應(yīng)積極參與,選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。這樣業(yè)主委員會(huì)可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司,或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同,并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。
購(gòu)房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購(gòu)房合同會(huì)有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款,但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款,就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開(kāi)發(fā)商做了手腳。預(yù)防購(gòu)房陷阱 ??? 應(yīng)對(duì):購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí),一定要耐心看完全文,遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無(wú)需填寫時(shí),也應(yīng)畫上橫線。
第七類:房產(chǎn)證拖著不辦
有些業(yè)主買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾在三個(gè)月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證,但有時(shí)好幾年房產(chǎn)證依然沒(méi)辦下來(lái)。幾年來(lái)每次去找開(kāi)發(fā)商,對(duì)方都有一套托詞,用的多的一句話就是“正在辦理”。
應(yīng)對(duì):購(gòu)房時(shí)看商品房是否“五證”齊全。即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全,消費(fèi)者購(gòu)買后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。
第八類:戶型拆分一房多賣
樓市的慘淡,迫使他們不得不將曾經(jīng)拼接的大戶型拆分來(lái)賣,與此同時(shí),當(dāng)初的部分投機(jī)客也被套牢,急成了熱鍋上的螞蟻。
一些開(kāi)發(fā)商在房屋買賣過(guò)程中,受利益驅(qū)使,將一套房屋同時(shí)賣給兩人,甚至多人,這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,并嚴(yán)重影響社會(huì)信用?!耙环慷噘u”,是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的一個(gè)突出問(wèn)題,“一房多賣”從中漁利的。
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