地產(chǎn)成紅星美凱龍發(fā)展點(diǎn)

2014-09-25 09:51 來(lái)源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀(

  賣家居里會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)的,做商業(yè)地產(chǎn)中能賣家居的—去年4月,車建新在人民大會(huì)堂國(guó)宴廳宣布紅星地產(chǎn)全面進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域后,紅星美凱龍這個(gè)品牌常被人貼上這樣的有趣標(biāo)簽。

紅星美凱龍

  根據(jù)紅星美凱龍規(guī)劃的商業(yè)藍(lán)圖,這個(gè)家居龍頭企業(yè)未來(lái)將在全國(guó)打造紅星國(guó)際廣場(chǎng),預(yù)計(jì)到2020年,建成300家家居Mall以及100家商業(yè)Mall。而紅星美凱龍的母公司紅星投資也在這樣的商業(yè)大規(guī)劃中浮出水面。

  據(jù)介紹,紅星投資旗下?lián)碛屑t星美凱龍家居集團(tuán)和紅星地產(chǎn)。紅星地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直被外界誤解為紅星美凱龍家居集團(tuán)的業(yè)務(wù),事實(shí)上,它們?cè)缫咽莾杉要?dú)立運(yùn)營(yíng)的企業(yè)。

  此前,紅星美凱龍集團(tuán)相關(guān)責(zé)任人曾強(qiáng)調(diào),進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、開(kāi)辟新業(yè)務(wù)的舉措并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,也不會(huì)有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。

  不可否認(rèn)的是,中國(guó)的家居市場(chǎng)仍處于寒冬之中,誰(shuí)也不知道寒冬何時(shí)結(jié)束。而尷尬的是,商業(yè)地產(chǎn)如今同樣遍地是產(chǎn)能過(guò)剩的哀號(hào),紅星投資將如何在兩個(gè)領(lǐng)域中強(qiáng)行突圍?

  家居、地產(chǎn)兩條腿走路

  據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)公布的第49批56家企業(yè)預(yù)披露和預(yù)披露更新信息,紅星美凱龍家居集團(tuán)IPO擬募集資金44.5億元,發(fā)行不超過(guò)10億股新股。紅星美凱龍被認(rèn)為是今年規(guī)模的IPO之一。

  紅星美凱龍家居招股書顯示,紅星投資持有該公司70.25%的股份,是公司控股股東;而車建興持有紅星投資92%的股份,是公司實(shí)際控制人。而值得注意的是,近兩年來(lái)備受外界矚目,被認(rèn)為是紅星美凱龍尋求轉(zhuǎn)型的紅星地產(chǎn),并未在此次紅星美凱龍IPO的范圍之內(nèi)。紅星美凱龍內(nèi)部人士表示,早在2011年,紅星地產(chǎn)的資產(chǎn)就已剝離,紅星地產(chǎn)與家居集團(tuán)成為紅星投資并行的子公司。

  “紅星的家居與地產(chǎn)實(shí)際上是截然分開(kāi)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的兩部分,外界對(duì)此多有所誤解。通常大家說(shuō)的紅星美凱龍,其實(shí)是紅星美凱龍家居股份有限公司,而紅星地產(chǎn)公司全稱是上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司。目前,紅星美凱龍家居股份有限公司已剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),因此不涉及任何關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)?!币晃患t星管理層人士明確表示。正是如此,家居和商業(yè)地產(chǎn),被形容為紅星美凱龍的兩條走路的腿。

  多年以來(lái),紅星美凱龍這一品牌在“類集市”的商業(yè)模式中如魚得水,成為國(guó)內(nèi)的連鎖家居終端平臺(tái),截至今年賣場(chǎng)總量超過(guò)140家。而另一方面,紅星地產(chǎn)也尋求在商業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)行突破。

  紅星地產(chǎn)提供給時(shí)代周報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去5年,其已在無(wú)錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長(zhǎng)春、臨沂、淮安等25個(gè)城市新建了38座紅星國(guó)際廣場(chǎng)。這意味著,今后6年,還將有幾十個(gè)“紅星牌”城市綜合體陸續(xù)“誕生”。

  其實(shí),近5年,全國(guó)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都卷入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱浪。很多非專業(yè)選手也躍躍欲試,除了賣家居的紅星美凱龍,還有做保險(xiǎn)的中國(guó)平安、以鋼鐵為主業(yè)的海鑫集團(tuán),甚至是經(jīng)營(yíng)川味火鍋的海底撈。

  “未來(lái),消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。我們希望提供消費(fèi)的場(chǎng)所和渠道,這是紅星進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)力?!?月12日,紅星地產(chǎn)在回復(fù)給時(shí)代周報(bào)的郵件中解釋道。

  紅星地產(chǎn)進(jìn)一步解釋,“紅星美凱龍這一品牌未來(lái)的發(fā)展不僅僅是精細(xì)化和開(kāi)拓力的問(wèn)題,而是要拓展與老百姓息息相關(guān)的另一個(gè)市場(chǎng),也就是我們現(xiàn)在正在發(fā)展的商業(yè)綜合體。”

  然而,正如家居建材行業(yè)面臨產(chǎn)能過(guò)剩的窘境,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體存在泡沫也幾乎是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

  根據(jù)貝爾信綜合體數(shù)據(jù)庫(kù),截至8月末,國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過(guò)8500個(gè),其中,在建綜合體項(xiàng)目多達(dá)4900余個(gè)。

  “目前,在中國(guó)各線城市里,商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩是一種普遍現(xiàn)象,而紅星去的那些地方基本上也都存在產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題,這是肯定的?!笔缆?lián)行(11.02,-0.38,-3.33%)華東區(qū)域綜合體事業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮告訴。


  借力紅星家居號(hào)召力

  到商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),這是一樁賠本的買賣嗎?

  “紅星地產(chǎn)突破當(dāng)下常規(guī)城市綜合體單一的ShoppingMall模式,創(chuàng)造出符合未來(lái)城市消費(fèi)趨勢(shì)的雙Mall模式—家居Mall、商業(yè)Mall與高端寫字樓、星級(jí)酒店和SOHO公寓等豐富業(yè)態(tài)相結(jié)合,打造涵蓋購(gòu)物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體?!奔t星地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴。

  以上海浦江紅星國(guó)際廣場(chǎng)為例,這個(gè)項(xiàng)目2013年6月29日開(kāi)盤,占地10萬(wàn)平方米,總建筑面積27萬(wàn)平方米,整體由紅星美凱龍家居Mall、SOHO公寓以及獨(dú)棟辦公樓三個(gè)部分組成。其中,后兩者對(duì)外銷售:公寓房源面積48平方米—133平方米不等,單價(jià)在1.8萬(wàn)/平方米—2萬(wàn)/平方米之間;獨(dú)棟辦公樓面積500-2000平方米,價(jià)格在3萬(wàn)/平方米—3.7萬(wàn)/平方米之間。

  “通常,地方政府會(huì)把一個(gè)城市綜合體的容積率規(guī)劃到3或者4以上,而商業(yè)的容積率多只有2,這就意味著,整個(gè)項(xiàng)目中至少有一半是公寓或辦公樓?!绷_昌榮說(shuō),“對(duì)于紅星而言,他們的綜合體,經(jīng)營(yíng)不善不是問(wèn)題,但銷售不好就麻煩了。

  其實(shí),不止紅星地產(chǎn),商業(yè)運(yùn)營(yíng)幾乎是國(guó)內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的短板。更主要的利潤(rùn)其實(shí)來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)銷售。比如,據(jù)上海浦江紅星國(guó)際廣場(chǎng)SOHO公寓的負(fù)責(zé)人透露,該項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)推出140套房源,而當(dāng)天就有300組客戶到場(chǎng),有的甚至通宵排隊(duì)購(gòu)房,去化率達(dá)到九成。

  “‘非正規(guī)軍’,即業(yè)外資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)掘金的現(xiàn)象較為普遍。為降低風(fēng)險(xiǎn),避免正面交鋒,紅星美凱龍除了主打家居建材這一品牌外,在拿地布局方面也多有考慮,一般在三四線城市以及拿地成本相對(duì)低,且人口總量大、消費(fèi)能力強(qiáng)的地級(jí)市等,從而保障盈利。”9月12日,中投顧問(wèn)項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉在接受采訪時(shí)表示。

  “紅星的商鋪在幾個(gè)城市賣得都還可以,但確實(shí),它不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)百貨和購(gòu)物中心,做起來(lái)不像做家居賣場(chǎng)那么有底子?!币晃坏禺a(chǎn)公司商業(yè)部負(fù)責(zé)人告訴,“但事實(shí)上,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本上都不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng),比起那些完全沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商,紅星擁有經(jīng)營(yíng)家居賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),而且,紅星美凱龍的品牌也具有強(qiáng)大的號(hào)召力。”

  不久前,紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇直言不諱地指出,“紅星商業(yè)的模式基本和萬(wàn)達(dá)模式一樣”。

  據(jù)時(shí)代周報(bào)了解,紅星商業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目除了添加紅星美凱龍“起家”的家居賣場(chǎng)外,城市綜合體其余配套項(xiàng)目基本是復(fù)制了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“萬(wàn)達(dá)模式”—如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一般會(huì)有配套的萬(wàn)達(dá)影城,而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議,“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

  但是,在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),紅星在綜合體開(kāi)發(fā)上還采用了有別于萬(wàn)達(dá)的模式,后者依靠重資產(chǎn)投資,而紅星走輕資產(chǎn)路線。

  “所謂輕資產(chǎn)模式,這類似于酒店管理公司的運(yùn)作方式,比如,紅星參與開(kāi)發(fā)一個(gè)綜合體項(xiàng)目,他們往往是與當(dāng)?shù)氐凝堫^開(kāi)發(fā)商合作,自己出少部分資金,甚至不出錢,同時(shí),利用紅星美凱龍的品牌和客戶資源,操盤整個(gè)項(xiàng)目、進(jìn)行商業(yè)定位、招租甚至管理,并參與后期的利潤(rùn)分成?!痹诹_昌榮看來(lái),這種方式使得紅星的雙Mall迅速擴(kuò)張,同時(shí),也不會(huì)為它制造太大的資金壓力。

  前期資金投入不多,后期物業(yè)銷售給力,這似乎是紅星商業(yè)藍(lán)圖的支點(diǎn)。但不能忽視的一個(gè)潛在的問(wèn)題是,目前二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)?,F(xiàn)象初現(xiàn),誰(shuí)來(lái)消化那些招不到商的商業(yè)地產(chǎn)?

??????? 綜上所訴,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了紅星美凱龍的一個(gè)發(fā)展點(diǎn)了,但是這樣的發(fā)展是否就一定會(huì)好呢?這個(gè)問(wèn)題是值得深思的。

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