各地樓市"冷熱不均"漲跌不定 調(diào)控需要新思維

“冷熱不均”是當(dāng)下樓市的真實寫照，一線城市的漲勢不止與三四線城市的跌跌不休形成了強烈反差。近期的市場走勢充分說明，由于樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化，以及房地產(chǎn)市場典型的地域性特點，再采用全國“一刀切”的調(diào)控政策將事倍功半，或收效甚微。

　　當(dāng)下，隨著樓市分化的不斷加劇，以及區(qū)域市場差異性特征愈發(fā)明顯，調(diào)控思路應(yīng)及時作動態(tài)調(diào)整，即在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖主基調(diào)的同時，應(yīng)從“一刀切”政策逐漸轉(zhuǎn)化為差別化對待。更為關(guān)鍵的是逐漸厘清政府邊界，減少行政手段對市場的干預(yù)，將選擇權(quán)和定價權(quán)交還市場。從近期釋放的一系列信號可以預(yù)見，加速“去行政化”將是未來調(diào)控的趨勢和方向。

　　梳理近十年樓市調(diào)控歷程，僅僅通過限購、限貸等行政手段調(diào)控需求，效果并不理想，房價也沒有出現(xiàn)預(yù)期的回調(diào)。實踐證明，房地產(chǎn)市場的開放格局已經(jīng)形成，市場體系也已相對完善，政府要想利用傳統(tǒng)的行政手段干預(yù)房價，可能會適得其反。目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，并未從根本上改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r上漲的預(yù)期，這從地王、日光盤頻現(xiàn)中便可見一斑。未來的樓市調(diào)控，在努力增加市場供給的同時，應(yīng)更加重視市場預(yù)期管理。

　　預(yù)期管理的一個重要方面，就是要在調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)、盤活存量上下功夫。樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房價，實質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)想方設(shè)法做好棚戶區(qū)改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供給比重，同時應(yīng)努力盤活市場上的既有存量，在政策上對保障性住房予以傾斜，同時應(yīng)該強化監(jiān)管確保既定目標(biāo)的落實和執(zhí)行，否則再好的政策在執(zhí)行過程中也會遭遇變味、走樣的尷尬。審計署近日發(fā)布的2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果便是一個例證。審計結(jié)果顯示，360個項目或單位居然挪用保障性安居工程專項資金近58億元，用于非保障性安居工程項目支出。

　　毋庸置疑，與以往的調(diào)控思路略有不同，新一屆政府履新以來，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對行政性措施依賴的信號不時顯現(xiàn)。可以預(yù)見，面對市場分化的現(xiàn)實情況，樓市調(diào)控可能會展開有針對性的微調(diào)，而市場化的調(diào)控手段將是未來樓市政策的趨勢和主線，這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)。

　　之前已有觀察家指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革有望從財稅、金融、土地制度等方面入手推進。房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等將為房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制建立奠定基礎(chǔ)。

　　這也可以從近期媒體的報道中得到印證———多個部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，其中包括房產(chǎn)稅試點、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個層面。雖然短期內(nèi)行政手段退出的可能性不大，但隨著長效調(diào)控機制的漸次落地，行政性調(diào)控手段的退出將成為必然，而針對不同地區(qū)采取因地制宜的調(diào)控措施，無疑會形成政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、房價穩(wěn)的良性局面，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。